Il Condominio

No al varco nel muro perimetrale per accedere al locale privato

di Francesco Machina Grifeo

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Scatta l'obbligo della “riduzione in pristino” per il proprietario di un alloggio di edilizia popolare (assegnatogli con atto pubblico) che, ampliando una finestra preesistente, apra un varco nel muro perimetrale dell'edificio creando un passo carrabile per l'accesso ai suoi locali a pian terreno. In particolare, non potrà invocare le norme del codice civile in materia di ‘uso della cosa comune', rimanendo ancorato alle più rigide regole dettate in materia di ‘innovazioni e modifiche alle parti comuni' dal Regio decreto n. 1165 del 1938. Lo ha stabilitola Corte di cassazione, con la sentenza 17145/2015 (depositata ieri) , chiarendo che in questi a casi a prevalere è la normativa di settore.
La vicenda, come detto, riguardava una rilevante modifica al muro di un fabbricato per consentire una attività commerciale attraverso il collegamento di una magazzino con la strada. Prima la Corte di appello di Catanzaro e poi la Cassazione hanno ritenuto l'intervento in contrasto con l'articolo 214 del Testo unico sull'edilizia popolare (nonché con l'articolo 7 del regolamento condominiale) laddove si afferma che «i condòmini non possono apportare innovazioni, né modificazioni alle cose comuni, anche se dirette al miglioramento e all'uso più comodo ed al maggior rendimento di esse, se non previa deliberazione dell'assemblea». Per la Cassazione si tratta di una «normativa speciale rispetto a quella che disciplina la comunione nonché il condominio (art. 1102 e 1120 c.c.) e come tale prevale su quest'ultima».
È dunque fuori linea il richiamo dei ricorrenti all'orientamento espresso in varie occasioni da Piazza Cavour secondo il quale «l'apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condòmino è consentita, quale uso più intenso del bene comune, dato che attiene ad una normativa, quella di cui agli articoli 1102 e 1120 del Codice civile, derogata dalla normativa speciale del Tu 1165/1938».
E neppure vale il richiamo ad una risalente delibera autorizzativa della modifica, approvata all'unanimità dai soci della cooperativa, perché antecedente alla costituzione del condominio. Dunque, da una parte, quell'atto non poteva neppure essere assunto, dall'altra, l'assenza di qualsiasi riferimento ad esso nella definitiva assegnazione rivela la volontà dei proprietari di regolamentare ex novo i loro rapporti. Non solo, conclude la sentenza, il fatto di consentire a determinate modificazioni, non vincola successivamente i soci delle cooperative edilizie a contributo statale a riconoscere sempre e comunque «la nuova situazione» ed a sottostare agli eventuali oneri qualora le varianti siano state realizzate senza il preventivo consenso del ministero e dell'istituto mutuante.


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