Il Condominio

Liti, foro derogabile dal regolamento di condominio

di Antonio Scarpa

Per le liti condominiali il regolamento può disporre che il giudice non sia quello «naturale». La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 17130 del 25 agosto 2015 , ha precisato che è valida la clausola del regolamento di condominio che preveda per le controversie condominiali la competenza per territorio di un giudice diverso da quello del luogo in cui si trova l’edificio comune, in deroga all’articolo 23 del Codice di procedura civile.

Questa norma, avverte la Suprema Corte, fissa, infatti, un foro speciale esclusivo, ma non inderogabile, per le cause tra condòmini e tra condòmini e condominio, e si applica sia per le liti tra singoli partecipanti in ordine alla proprietà ed all’uso delle cose comuni, sia per le liti tra amministratore e condòmini, per esempio sul pagamento delle spese o sul rispetto del regolamento.

Il foro per le cause condominiali fissato dall’articolo23 del Codice di procedura è certamente un foro speciale ed esclusivo, in quanto esclude l’operatività del foro generale radicato nel luogo di residenza della persona fisica convenuta, ovvero nel luogo della sede della persona giuridica convenuta. E assicura ai condomini, parti del processo, il presumibile vantaggio di radicare il giudizio davanti al tribunale del posto in cui sono collocati i loro specifici interessi, coincidente con il luogo in cui si trova il fabbricato. Si tratta, però, di una competenza convenzionalmente derogabile, in quanto sottratta alla previsione dell’articolo 28 del medesimo codice di procedura civile. Questa deroga alla competenza del giudice individuato dall’articolo 23 può essere auspicabile nei casi dei condomìni in luoghi di villeggiatura, trattandosi di fabbricati che vengono abitati soltanto per pochi giorni all’anno da comproprietari che spesso vivono in una grande città.

Ma che forma dovrà avere questo accordo sulla competenza delle cause condominiali? Stante il contenuto “contrattuale” di una simile clausola, essa andrà approvata all’unanimità da tutti i condòmini, anche in assemblea. Potrebbe pure trattarsi di clausola predisposta dal costruttore, ovvero dall’unico originario proprietario dell’edificio e poi accettata con i singoli atti di acquisto dai singoli condomini. Tradizionalmente si esclude, in genere, la necessità della specifica approvazione per iscritto, ai sensi del secondo comma dell’articolo1341 del codice civile, delle clausole dei regolamenti di condominio, dovendosi intendere le stesse non unilateralmente predisposte dal costruttore, in quanto comunque rientranti nel contenuto nell’atto di acquisto che le richiama esplicitamente.

Non si può neppure invocare l’applicazione della disciplina di protezione contenuta nel Codice del consumo (consistente nella necessità della specifica trattativa individuale), non essendo la clausola sul foro convenzionale, inserita nel regolamento di condominio, volta a stabilire una deroga all’ambito di applicabilità del foro esclusivo del consumatore.


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