Il Condominio

Riparto spese anomalo nel regolamento condominiale

di Silvio Rezzonico

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LA DOMANDA
Da 15 anni le spese del mio condominio sono ripartite in parti uguali tra i condomini, facendo riferimento all' articolo di regolamento allegato al rogito: “Ciascun condomino deve contribuire alle spese di conservazione e manutenzione sia ordinaria che straordinaria delle parti comuni, nonché alle spese di assicurazione e amministrazione..., alle innovazioni e al funzionamento dei servizi comuni in proporzione al numero delle unità abitative corrispondenti a numero 6 (sei). Si intendono parti comuni i percorsi pedonali, la rampa carraia, le scale, il locale contatori.” E' legale questo criterio di ripartizione? E' possibile variare questa ripartizione e predisporre una tabella millesimale? Quale maggioranza si richiede? Occorre rivolgersi al giudice per tale variazione?

Da L'Esperto Risponde

Se il regolamento di condominio, con la relativa tabella millesimale, è stato predisposto prima dell'entrata in vigore del nuovo codice civile, alla specie è applicabile l'art. 155, disp. att. c.c., per il quale le norme concernenti i regolamenti di condominio e la loro revisione si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28.10.1941 e cioè prima dell'entrata in vigore del nuovo codice e cessano di avere efficacia le disposizioni dei vecchi regolamenti contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. e dell'art. 72, disp. att. c.c.
Ciò a parte, poiché per l'art. 1138 c.c., la materia del riparto spese è derogabile da un regolamento condominiale contrattuale, riteniamo che al caso di specie sia inapplicabile il disposto di cui all'art. 1123 c.c., per il quale “le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale ai millesimi”.
In ogni caso, a norma del novellato art. 69, disp. att. c.c., è possibile stabilire un diverso criterio di ripartizione delle spese, sempreché sussista l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, a norma dell'art. 69, disp. att. c.c., secondo e ultimo comma c.c. E' però possibile derogare al criterio stabilito contrattualmente, con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma c.c. (maggioranza degli intervenuti oltre i 500 millesimi), in presenza di un errore e quando, per effetto di incremento di superficie o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per più di un quinto il valore millesimale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Ovviamente, è sempre possibile rivolgersi al Giudice per la variazione delle tabelle millesimali di gestione, fermo restando che il Giudice deve attenersi ai principi del richiamato art. 69, disp. att. c.c., nonché al regolamento condominiale contrattuale.


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