Il Condominio

Riparazione idraulica su una sola colonna di scarico

di Silvio Rezzonico

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LA DOMANDA
Il condominio decide di pagare tutte le spese ordinarie /straordinarie di medio grande entità ripartendo il costo per tabella A (anche la disostruzione di un tubo di scarico dell'acqua che coinvolge solo una colonna dal punto di otturazione in su).
Per quale principio i condomini sottostanti la rottura non devono pagare?
Visto che l'articolo 1123 del Codice civile ha valore dispositivo, se le parti stabiliscono diversamente possono farlo.
Quali sono le maggioranze necessarie per stabilire diversamente se il regolamento di condominio è di natura contrattuale e cita per la ripartizione delle spese, gli articoli del Codice civile 1123 1124?
Se servisse l'unanimità le delibere sono nulle o annullabili?

Da L'Esperto Risponde

Se abbiamo ben compreso, al caso del lettore devono applicarsi i principi relativi al condominio parziale, posto che la disotturazione del tubo di scarico dell'acqua ha interessato solo una colonna dell'edificio. Ed infatti, per l'articolo 1123, secondo e terzo comma, del Codice civile «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Per derogare al disposto dell'articolo 1123 del Codice civile, è necessaria l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, essendo la deroga consentita solo in forza di una convenzione totalitaria. A maggior ragione, occorre l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, se il regolamento condominiale sia di natura contrattuale e preveda disposizioni diverse da quelle dell'articolo 1123 del Codice civile.
Poiché nella specie è necessaria l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, la violazione della norma di legge comporta non l'annullabilità ma la nullità della delibera assembleare, per carenza di poteri dell'assemblea (Cassazione 27 luglio 2007, n. 16641).


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