Il Condominio

Tabelle, modifica all’unanimità

di Donato Palombella

Solo all'unanimità è possibile modificare le tabelle millesimali. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15946 del 28 luglio 2015, torna ad occuparsi della possibilità, da parte dell'assemblea, di modificare le tabelle millesimali. Con un cambio di rotta rispetto alla giurisprudenza più recente, la Cassazione ritiene che la modifica possa essere effettuata solo all'unanimità dei comproprietari.

Un condòmino, a seguito di un'intimazione di pagamento per spese condominiali relative a garage e cantine, impugna il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal condominio, sostenendo che le tabelle millesimali poste alla base della ripartizione delle spese non sono valide, non essendo state approvate all'unanimità da tutti i condòmini. Secondo la Corte d'appello, e la Cassazione conferma, «nessun rilievo poteva assumere la delibera (...) di modifica delle originarie tabelle in quanto adottata a seguito di assemblea condominiale all'unanimità dei presenti e non dei condòmini».

Si tratta di una sentenza piuttosto eccentrica: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 18477/2010, avevano inaffti posto dei paletti stabilendo che, per la modifica delle tabelle, è sufficiente la maggioranza qualificata dei condomini per cui sarebbe sufficiente una delibera votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 501 millesimi.

Tale orientamento è stato confermato dalla Cassazione più recente (sentenze 4569/2014 e 3221/2014). Secondo queste giurisprudenza, le tabelle millesimali non incidono sui diritti dei condomini ma si limitano ad esprimere, in termini aritmetici, il rapporto di valore tra i vari condòmini. La deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali, non costituisce quindi la fonte diretta dell'obbligo contributivo posto a carico di ciascun condòmino, ma si limita a rappresentare un parametro per la sua quantificazione, determinato in base ad un valutazione tecnica. Le tabelle, insomma, almeno sino alla sentenza 15940/2015, non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio.


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