Il Condominio

L’amministratore attesta lo stato dei versamenti

di Alessandro Gallucci

L'articolo 1130 n. 9 del codice civile specifica che l'amministratore è tenuto a «fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».

È stata una delle novità – nei fatti il recepimento di una prassi già esistente, quanto meno in relazione allo stato dei pagamenti – inserita nel codice civile dalla cosìddetta riforma del condominio (legge 220/2012).

L'inadempimento rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore (articolo 1129, comma 12, n. 7, del Codice civile).

Ma chi può domandare l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle liti e qual è la sua funzione? Entro quanto tempo l'amministratore condominiale è tenuto a fornire risposta e chi può domandarne la revoca?

Qualunque condòmino ha diritto di ottenere simile informazione, in genere in relazione alle trattative di compravendita di un'unità immobiliare ubicata in condominio e spesso proprio al momento del perfezionamento della cessione. In sede di rogito notarile viene spesso inserita un'apposita dichiarazione in tal senso, volta a far luce sulla posizione del venditore rispetto al condominio anche in ragione della solidarietà tra esso e l'acquirente per le spese dovute per l'anno precedente e quello nel corso del quale è avvenuta la vendita, così come previsto dall'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.

Rispetto alle liti, poi, è fondamentale conoscerne l'eventuale esistenza, giacché, eccezion fatta per quelle riguardanti i risarcimenti del danno (Cassazione, ordinanza 24146/2014), chi acquista subentra nella posizione del cedente. Sapere, per esempio, se è in corso una causa riguardante la validità di una delibera può essere utile anche per sapere alle spese legali cui il nuovo condomino dovrà fare fronte. Il Codice civile non fa riferimento allo stato dei pagamenti del richiedente, ma in generale alla situazione riguardante gli oneri condominiali, sicché è ben possibile chiedere all'amministratore una sorta di panoramica dello stato dei conti.

Ciò può essere utile, al di là delle eventuali trattative per la compravendita, anche per comprendere la situazione economica del condominio e quindi i riflessi sulle possibili liti, nonché sul corretto operato dello stesso amministratore che, per legge, deve agire contro i morosi entro termini ben precisi . L'attestazione, quindi, ha una funzione accertativa dello stato dei fatti al momento della richiesta.

Quanto ai tempi di rilascio dell'attestazione (si veda un fac simile pronto per l’utilizzo ) mancano specifiche indicazioni legislative, sicché, qualora anche il regolamento di condominio non dica nulla, bisogna concludere che la stessa debba essere prodotta in tempo utile rispetto allo scopo cui serve (per esempio, in tempo per essere allegata all'atto d'acquisto) o comunque, come per il caso di richiesta copie della documentazione giustificativa, in un lasso di tempo da non vanificare la sua funzione. La valutazione sui tempi va eseguita caso per caso e nel caso d'inadempimento il condomino, se ha avuto cura di indicare bene per cosa ed entro quando serviva l’attestazione, potrà domandare la revoca giudiziale dell'amministratore che non ha ottemperato.


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