Il Condominio

In famiglia vota il proprietario

di Massimo Benoit Torsegno

Moglie e marito, e più in generale la famiglia, sono spesso all’origine di problemi in condominio: per valutare l'influenza delle vicende interne alla famiglia sull'obbligo di contribuire alle spese relative alle parti comuni dell'edificio, occorre infatti distinguere i rapporti tra il condominio ed i proprietari dell'unità immobiliare da quelli che intercorrono tra i componenti del nucleo familiare.

Nei confronti del condominio, infatti, tale obbligo deriva dalla proprietà delle unità immobiliari e non dall'effettivo godimento della stesse, per cui, a tal proposito, l'amministratore non ha rapporti diretti con i soggetti che, a qualsiasi titolo, utilizzino le unità immobiliari, dovendo rivolgersi, esclusivamente, ai proprietari, che dovrà convocare alle assemblee ed a cui dovrà chiedere la quota delle spese relative alla gestione dei beni comuni.

Come, in caso di locazione, l'obbligo del conduttore di rimborsare le spese condominiali stabilito dall'articolo 9 della Legge 392/78 ed il diritto dello stesso ad intervenire alle assemblee, sancito dal successivo articolo 10, hanno rilevanza meramente interna, per cui l'amministratore non è tenuto a convocare il conduttore in assemblea nè può agire nei confronti di quest'ultimo, analogamente, poiché anche i rapporti endofamiliari hanno, solo, rilevanza interna, non potrà pretendere il pagamento degli oneri condominiali dal coniuge assegnatario dell'immobile che non ne sia, anche, proprietario, il quale non deve, neppure, essere convocato in assemblea.

Del resto, come affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n° 5035 dell'8 aprile 2002, in materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, per cui all'assemblea deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato come condomino senza esserlo, e solo l'effettivo proprietario dell'unità immobiliare è passivamente legittimato rispetto all'azione per il recupero delle spese.

Tali principi sono stati ribaditi con specifico riferimento alla posizione dei coniugi, con la sentenza 9 febbraio 2005 n. 2616, con cui la Suprema Corte ha dichiarato illegittima la delibera approvata dall'assemblea cui non aveva partecipato la proprietaria di un'unità immobiliare, essendo stato convocato il marito, indicato nell'elenco dei condòmini, nonché con la recente pronuncia n.8824 del 30 aprile 2014 (si veda il Quotidiano del Condominio del 4 maggio scorso ), che ha annullato la decisione di merito, secondo cui la mancata comunicazione della propria qualità da parte della proprietaria ne giustificava la mancata convocazione, avendo determinato negli organi condominiali il convincimento che il proprietario fosse il marito, che aveva sempre partecipato alle riunioni.

In particolare, poiché il diritto conseguente all'assegnazione della casa coniugale (che può essere disposta, esclusivamente, in presenza di figli minori o, comunque, non autosufficienti, in considerazione dell'interesse di questi ultimi a continuare ad abitare in tale immobile) ha natura, non reale, ma di mero diritto personale di godimento, i provvedimenti con cui essa venga disposta (sia in via provvisoria ed urgente, all'udienza presidenziale, sia in via definitiva, con la sentenza che definisce il giudizio) non hanno rilievo nei confronti del condominio, in quanto non incidono sulla proprietà, e, quindi, il soggetto che deve intervenire in assemblea ed è tenuto al pagamento degli oneri resta, sempre e solo, il proprietario dell'unità immobiliare.

L'assegnazione non è, invece, priva di conseguenze nei rapporti economici interni tra i coniugi: infatti, con sentenze 3 giugno 1994 n. 5374 e 19 settembre 2005 n. 18476, la Cassazione ha precisato che la gratuità dell'assegnazione si riferisce solo all'uso dell'abitazione, ma non si estende alle spese correlate a tale uso, quali quelle condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni, poste a servizio anche della casa familiare, che vanno poste a carico del coniuge assegnatario, per cui essa lo esonera esclusivamente dal pagamento del canone, cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo o del comproprietario dell'immobile assegnato, e, quindi, il giudice che attribuisce la casa familiare di proprietà di un coniuge all'altro, deve porre a carico di quest'ultimo l'onere del pagamento delle spese condominiali, con la conseguenza che il coniuge proprietario, che resta obbligao in prima persona al pagamento a favore del condominio, avrà diritto ad ottenerne il rimborso dall'altro.


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