Il Condominio

In giudizio vanno l’amministratore o i condòmini

di Enrico Morello

Il condominio viene normalmente definito come un centro di interessi, ed è sostanzialmente retto da due organi: l'assemblea, alla quale è affidato il compito di esprimere la volontà dei condòmini, e l'amministratore che ha il compito di rappresentare tale volontà del condominio all'esterno ed anche in sede giudiziale.

In particolare, esistono posizioni “attive”, nelle quali in sostanza è il condominio stesso a proporre una lite, o nei confronti di terzi o degli stessi condòmini, qualora vengano meno ai propri obblighi (come per esempio il pagamento delle rispettive quote), e posizioni “passive” ove viceversa il condominio è il destinatario di iniziative giudiziarie proposte nei suoi confronti.

La legittimazione passiva rappresenta meno problemi: esiste una norma, l'articolo 1131 del Codice civile che stabilisce che l'amministratore «può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio e a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto».

Non è del resto pensabile, per ragioni pratiche, che un passante che voglia per esempio citare in giudizio il condominio perché quando passava sotto una parte comune gli è caduto un vaso in testa, si debba preoccupare di citare in giudizio tutti i condòmini uno ad uno, compresi eventuali comproprietari di uno o più alloggi.

Quindi, se ci si riferisce alle parti comuni, la notifica andrà effettuata nei confronti del solo amministratore, il quale ovviamente dovrà rendere prontamente edotti dell'atto ricevuto tutti i condòmini, dato che proprio in questo consiste (anche) il suo mandato. La notizia, inoltre, precisa l'articolo 1131 del Codice civile, dovrà essere data «senza indugio» qualora la citazione o il provvedimento ricevuto abbiano un contenuto «che esorbiti dalle attribuzioni dell'amministratore».

Qualora l'amministratore venga meno a tale obbligo di dare subito notizia ai suoi «mandanti» (cioè i condòmini), può essere non solo revocato dall'incarico ma anche ritenuto responsabile di eventuali danni subiti dal condominio a causa della sua mancanza.

Attenzione, tuttavia, che l'amministratore risponde solo e soltanto per le parti comuni dello stabile, mentre è, ovviamente, totalmente estraneo e privo di potere di rappresentanza per le parti private che compongono l'edificio.

Situazioni più complesse si possono verificare, per esempio, con un terrazzo: dato che in esso possono convivere sia parti comuni (quali la ringhiera che fa parte della facciata), delle quali risponderà il condominio rappresentato dal proprio amministratore, e parti private dei singoli condòmini, unici soggetti nei confronti dei quali dovrebbero pertanto essere proposte in questo caso iniziative giudiziarie relative a danni subiti dai terzi. Si dovrà quindi individuare su cosa esattamente si stia litigando

Per gli stessi condòmini, del resto, non sarà sempre facile (si pensi ad esempio ad un danno da infiltrazioni d'acqua) capire se il responsabile sia il condominio o un singolo condòmino.

Per quanto riguarda la legittimazione attiva dell'amministratore, poi, le cose si complicano, in quanto il Codice civile prevede che egli possa certamente agire giudizialmente a tutela di un interesse comune, contro i condòmini (che per esempio violino sistematicamente il regolamento di condominio). Ma nel caso che la rappresentanza attiva esuli dalle sue attribuzioni (cosa che non è sempre agevole stabilire) egli si dovrà necessariamente e preventivamente fare autorizzare dall'assemblea.

Si ricordi, inoltre, che essendo il condominio privo di personalità giuridica, ogni singolo condòmino potrà intervenire personalmente (e persino normalmente proporre appello) nel giudizio instaurato dal lo stessocondominio o contro di esso.


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