Il Condominio

Regole speciali per inquilini, comproprietari e usufruttuari

di Giuseppe Donato Nuzzo

Finora, parlando dell'obbligo di contribuire alle spese, abbiano fatto riferimento esclusivamente ai proprietari delle singole unità immobiliari. In alcuni casi, tuttavia, all'ambito del rapporto tra condominio e singoli proprietari,possono venire in rilievo soggetti diversi. Si pensi al conduttore nei casi in cui l'appartamento condominiale sia stato concesso in affitto; oppure ai titoli di diritti reali minori sull'immobile (l'usufruttuario o il titolare del diritto di abitazione). Una disciplina particolare è prevista anche per il passaggio da un proprietario all'altro dell'unità immobiliare. Come vanno ripartite le spese in questi casi?

Rapporti tra acquirente ed alienante dell'immobile. L'articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L'acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; se viene chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario. Inoltre «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

In caso, invece, di concessione in locazione di un immobile, non si instaura alcuna relazione diretta tra il condominio e l'inquilino. Il proprietario è l’unico obbligato al pagamento delle spese condominiali. Ma ha diritto di chiedere il rimborso (salvo patto contrario) delle spese relative, tra l'altro, al servizio di pulizia, al funzionamento dell'ascensore e alla sua ordinaria manutenzione, alla fornitura dell'acqua e dell'energia elettrica; al servizio di condizionamento dell'aria e di riscaldamento, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese concernenti la fornitura di altri servizi comuni (come raccolta dei rifiuti, il citofono, le spese di giardinaggio, l'antenna televisiva centralizzata). Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Sono poi a carico dell'usufruttuario (articolo 1004 del Codice civile) le spese e, in genere, gli oneri relativi all'amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, mentre sono a carico del nudo proprietario (articolo 1005 ) le spese di straordinaria manutenzione, straordinaria amministrazione e innovazioni. La stessa ripartizione peraltro, per effetto dell'articolo 23 del decreto “Sblocca Italia”, è applicabile anche al contratto di «rent to buy» (affitto con riscatto).Va però ricordato che il nuovo articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile ha introdotto la responsabilità solidale dell'usufruttuario e del nudo proprietario verso l'amministratore per il pagamento delle spese condominiali. Questo significa che, in caso di inadempienze, l'amministratore di condominio potrà chiedere ad uno dei due l'intero debito (ordinario e straordinario) eventualmente esistente.

Discorso analogo nel caso in cui i proprietari del medesimo immobile sono più di uno, magari con quote di proprietà diverse. L'amministratore potrà quindi rivolgersi anche a uno solo di loro per il pagamento dell'intero debito.


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