Il Condominio

Lavori e acquisti non necessari a carico dei soli interessati

di Giuseppe Donato Nuzzo

Le spese non necessarie come le innovazioni meramente voluttuarie di cui all'articolo 1121 del Codice civile) o eccessivamente gravose rispondono invece solo i condomini che abbiano deciso di sostenerle, essendone esonerati quelli che non intendono trarne vantaggio.

La voluttuarietà consiste nella mancanza di utilità, rispetto alle condizioni obbiettive dell'edificio condominiale: si tratta pertanto di opere la cui esecuzione non arreca un effettivo e corrispondente vantaggio ai condomini nel godimento dei beni comuni oggetto d'innovazione; un'innovazione può dirsi invece gravosa quando la sua esecuzione comporti una notevole spesa. Voluttuarietà e gravosità delle spese vanno comunque sempre valutate caso per caso. Facciamo un esempio. La maggioranza dei condomini in uno stabile costituito da piano terreno e primo piano decide l'installazione di un ascensore. Questa è una spesa gravosa per i condomini del piano terra, se si tiene presente che la copertura del fabbricato è un tetto e non un lastrico solare (con facoltà di usufruirne, quindi, pari a zero). I signori del primo piano potranno installare l'ascensore a proprie spese decidendo l'installazione di un congegno utile a consentire l'utilizzazione separata del bene.

Una volta appurata la gravosità e/o voluttuarietà delle spese, due saranno le strade percorribili per i condomini che vogliano comunque realizzarle:

• se si tratta di innovazioni suscettibili di utilizzazione separata, i condomini favorevoli potranno realizzarla a loro spese e goderne in modo esclusivo;

• se non è possibile l'utilizzazione separata, i favorevoli potranno comunque realizzarla a proprie spese, ma l'innovazione potrà essere utilizzata da tutti, anche dai dissenzienti.

I condomini dissenzienti resteranno evidentemente del tutto estranei sia rispetto all'acquisto della titolarità sull'opera realizzata, sia riguardo ai conseguenti diritti ed obblighi: non parteciperanno alla gestione dell'innovazione (non avranno diritto di voto nelle assemblee convocate per l'assunzione di tali decisioni) e non saranno tenuti a sostenere i relativi costi di esercizio e di gestione.

Tuttavia, non partecipare alla spesa iniziale non significa precludersi in maniera definitiva l'utilizzo di quel bene: anche i condomini dissenzienti (e i loro eredi o aventi causa) possono in qualunque momento esercitare il diritto di avvantaggiarsi dell'innovazione inizialmente rifiutata; a tal fine dovranno però contribuire alle spese dell'opera che la maggioranza dei condomini ha già sopportato (articolo 1121, ultimo comma, del Codice civile).


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