È obbligatoria la polizza professionale per gli amministratori di condominio?

Fonte: Consulente Immobiliare
Il nuovo art. 71 disp. att. cod. civ. – introdotto dalla legge 220/2012 – indica i requisiti che bisogna necessariamente possedere per poter svolgere l'incarico di amministratore di condominio.
Oltre a tali requisiti, l'art. 1129, comma 4, cod. civ. dispone che l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Il successivo comma 5 dello stesso articolo dispone, altresì, che l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se durante l'incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

La polizza professionale è obbligatoria?
Assolutamente no. Le nuove disposizioni non impongono alcun obbligo di stipulare una polizza assicurativa per poter assumere l'incarico di amministratore. Tale adempimento scatta solo nel caso in cui l'assemblea decida di "subordinare" la nomina del nuovo amministratore al possesso di una polizza per la responsabilità professionale. Solo in tale circostanza, il mandato conferito dall'assemblea rimane, per così dire, "sospeso" fino alla stipula della polizza o, se l'interessato è già assicurato, fino alla presentazione della documentazione comprovante il possesso del requisito richiesto.
Si parla di "condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato", considerato che la polizza dell'amministratore deve essere presentata all'atto di accettazione della nomina che, naturalmente, è successiva alla delibera assembleare di incarico. Di talché solo l'omessa, successiva, consegna della copia ovvero degli elementi identificativi della polizza assicurativa comporterebbe l'invalidità o meglio la nullità del contratto stipulato. Allo stesso modo, per gli amministratori già in carica, l'omessa presentazione della polizza - a richiesta dell'assemblea - determinerebbe la sospensione del mandato.
Pertanto, non è corretto affermare che non si può svolgere l'attività di amministratore condominiale senza polizza. Ciò nonostante, si segnalano casi di compagnie assicurative che, in modo evidentemente scorretto e ingannevole, pubblicizzano i loro prodotti presentandoli come assolutamente indispensabili per lo svolgimento della professione o, addirittura, per l'iscrizione ad un ipotetico quanto inesistente "albo degli amministratori".
Occorre considerare, peraltro, che la polizza professionale può essere prevista anche nel regolamento di condominio come requisito, per la nomina ulteriore a quelli indicati dalla legge. In ogni caso, la quasi totalità dei condomini stipula la Polizza Globale Fabbricati, che copre i danni causati a condomini o a terzi derivanti dalle parti comuni dell'edificio.

Cosa succede se l'amministratore non stipula la polizza?
A seguito di richiesta dell'assemblea, l'amministratore che non provvede a stipulare il contratto di assicurazione, ovvero non adegua i massimali della polizza già sottoscritta secondo quanto stabilito dalla delibera di nomina o dal regolamento condominiale, potrebbe essere soggetto a revoca dell'incarico e, se sussistono i presupposti, anche a un'azione risarcitoria per violazione degli obblighi contrattuali.
Tanto si evince anche dall'art. 1129, comma 11, cod. civ., che individua tra le ipotesi di gravi irregolarità idonee a provocare la revoca dell'incarico, tra le altre, "la mancata esecuzione ... di deliberazioni dell'assemblea". Nello specifico, possono giustificare la revoca dall'incarico:
-la mancata presentazione della polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale;
-l'omessa dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le specifiche condizioni richiesta dall'assemblea;
-il mancato adeguamento dei massimali al valore dei lavori straordinari.
La revoca è deliberata dall'assemblea anche su iniziativa del singolo condomino secondo la procedura prevista dall'art. 66 disp. att. cod. civ. In caso di inerzia dell'assemblea, è possibile ottenere la revoca dell'incarico anche per via giudiziaria.

Caratteristiche della polizza professionale
In termini generali, la polizza del professionista copre tutti i danni che un amministratore può commettere nello svolgimento dell'incarico conferitogli, tra i quali quelli derivanti:
-dalla gestione degli appalti di lavori e forniture per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici condominiali amministrati;
-dalla perdita, smarrimento, distruzione e/o deterioramento di atti, documenti, titoli non al portatore, purché non derivanti da incendio, furto o rapina;
-da comportamenti o fatti da cui derivano sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe o ammende a carico dei condomini;
-dalla commissioni di fatti colposi o dolosi dei suoi dipendenti o collaboratori.
Ovviamente la copertura assicurativa potrà essere più o meno ampia, anche in considerazione delle politiche seguite dalle diverse compagnie assicurative, essendo la fattispecie rimessa all'autonomia negoziale delle parti.
Il costo potrà variare anche in base all'entità del condominio da amministrare, oltre che ai massimali richiesti. In ogni caso le spese della polizza gravano esclusivamente sul professionista, salvo che l'assemblea non deliberi la suddivisione della spesa ovvero decida che questa – al pari della polizza globale fabbricato – sia posta a carico del condominio stesso.

Assicurazione generale e obbligo di adeguamento
L'assicurazione professionale non è dunque obbligatoria per l'amministratore, a meno che non sia espressamente richiesta dall'assemblea all'atto di nomina o dal regolamento di condominio. Ciò non toglie che l'amministratore possa volontariamente sottoscrivere una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta. Lo stesso art. 1129 cod. civ. prende in considerazione tale ipotesi, disponendo, in tal caso, l'obbligo dell'amministratore di integrare eventualmente la polizza con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione, che garantisca le condizioni richieste dallo specifico condominio che conferisce l'incarico.
In effetti, l'assicurazione civile professionale è uno strumento di garanzia e serietà per lo stesso amministratore, oltre che segno di rispetto e diligenza per il condominio. In questo contesto, è bene che chi inizia l'attività di amministratore condominiale si munisca di una polizza adeguata al volume d'affari attuale, eventualmente adeguandola nel tempo. Inoltre, anche aldilà di specifiche richieste, può essere opportuno indicare nel proprio preventivo gli estremi della polizza e le caratteristiche principali della stessa, in modo da fornire al condominio informazioni chiare e trasparenti, che potrebbero essere determinanti per un eventuale conferimento dell'incarico.

Adeguamento dei massimali in caso di lavori straordinari
Si tratta di uno dei passaggi più controversi della nuova disposizione per le molteplici criticità che la norma può presentare nelle sue ricadute pratiche.
È previsto infatti l'obbligo dell'amministratore di adeguare i massimali della polizza assicurativa se, nel periodo dal suo incarico, l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori straordinari. Sembra corretto ritenere che anche l'eventuale mancato adeguamento della polizza possa configurare un'ipotesi di grave irregolarità e, quindi, giustificare la revoca dell'incarico ex art. 1129 cod. civ.