Il Condominio

Il quesito: danni da infiltrazioni per lavori non eseguiti a regola d’arte, chi ne risponde?

di Raffaele Cusmai

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D. Circa tre anni fa abbiamo ricostruito il tetto della palazzina. A distanza di tre anni , a causa di un lavoro non svolto a regola d'arte, ho forti e copiose infiltrazioni nel mio appartamento. L’amministratore, più volte sollecitato ad intervenire, mi ha risposto che “attendiamo che l’ assicurazione risarcisca i danni”. Come posso procedere?

R. In base all'art. 2051 c.c., “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Dai dati forniti risulta genericamente che la causa del danno de quo derivi non già dal caso fortuito, bensì da un lavoro effettuato non a regola d'arte.
In materia di condominio degli edifici, custode delle parti comuni è l'amministratore nominato dall'assemblea il quale, ex art. 1130 c.c., è tenuto compiere tutti “gli atti conservativi” dei beni condominiali.
L'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, può peraltro rispondere direttamente degli eventuali danni cagionati dai beni comuni sia in sede civile che, ove ricorrano tutte le circostanze, anche in sede penale.
Invero, ex art. 40 c.p. “non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”.
Ciò precisato, si evidenzia come anche nel caso in cui i lavori di manutenzione non siano stati effettuati a regola d'arte, e quindi salva la possibilità del condominio stesso di rivalersi successivamente nei confronti dell'impresa appaltatrice e/o nei confronti della compagnia di assicurazione di quest'ultima, il condominio resta comunque il diretto responsabile dei danni causati dalle parti comuni ai singoli condomini.
Come recentemente ribadito dalla giurisprudenza di merito, “Il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde in via autonoma, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dal condomino a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dalle pareti perimetrali comuni, salva la prova del caso fortuito.” (cfr. Trib. Monza, 07/05/2013).
Il singolo condomino che abbia pertanto subito un danno dalle infiltrazioni provenienti da una parte comune, quale il tetto dell'edificio, ben può diffidare il condominio, in persona dell'amministratore, al ristoro di tutti i danni subiti.
In caso di mancato riscontro della formale diffida il condomino potrà successivamente agire nelle competenti sedi giudiziarie.
In conclusione, si evidenzia come il diretto responsabile dei danni subiti dai singoli condomini a causa di parti condominiali risulta il condominio stesso, nella persona del relativo amministratore.
Il condominio potrà poi rivalersi nei confronti dell'impresa cui sono stati affidati i lavori e/o nei confronti della relativa compagnia di assicurazioni al fine di richiedere quanto costretto a risarcire al singolo condomino, o richiedere una manleva nel giudizio eventualmente instaurato direttamente nei suoi confronti.


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