Il Condominio

I criteri di ripartizione sono fissati dalla legge

di Giuseppe Donato Nuzzo

La regola generale enunciata è quella della ripartizione in misura proporzionale al valoredella proprietà di ciascuno condòmino delle «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza» (articolo 1123 del Codice civile). I valori delle diverse unità immobiliari in proprietà esclusiva, ragguagliati al valore dell'intero edificio, sono di solito espressi in millesimi in appositetabelle millesimali allegate al regolamento. La norma, peraltro, è derogabile, ma solo all’unanimità dei condòmini.

Al criterio proporzionale per valore si affianca il criterio della ripartizione in base all'uso: se si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le relative spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Va peraltro sottolineato che rileva l'uso che ciascun condomino può potenzialmente fare delle cose comuni. Ciò perché il non uso di un bene di cui il condomino è comunque comproprietario non esclude l'obbligo di partecipare alle relative spese. Ad esempio, è innegabile che il proprietario di un appartamento all'ultimo piano usi l'ascensorepiù volte rispetto al proprietario dell'appartamento posto al primo piano, ma anche se dovesse utilizzare soltanto le scale, sarebbe comunque tenuto a corrispondere le spese per la conservazione e la manutenzione anche dell'ascensore.

Infine, in caso di uutilizzazione separata (cioè quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato) le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. È il cosidetto «condominio parziale».

L’articolo 1126 affronta il caso di scale e ascensori, a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Infine, l'art. 1126 disciplina le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare. Le spese vanno ripartire per un terzo a carico di coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini. Attenzione: l'art. 1126 fa riferimento al lastrico solare in uso esclusivo, il cui diritto d'uso spetti, cioè, solo ad un condomino o ad alcuni di essi: nel caso in cui detta copertura sia comune a tutti i condomini, si applicano le regole generali di cui all'art. 1123.


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