Il Condominio

Estate con il Sole/3: le regole sulle spese

di Giuseppe Donato Nuzzo

È possibile sottrarsi all’obbligo di contribuire alla spese condominiali? La legge è chiara nel dire di no, se le spese sono necessarie per conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio, prestazione di servizi nell’interesse comune e innovazioni deliberate dall’assemblea. Non ci si può sottrarre nemmeno rinunciando ai propri diritti sulle cose e sui servizi.

La norma di riferimento è l’articolo 1123 del Codice civile. Il fondamento dell’obbligo è la partecipazione al condominio: ogni condomino, in quanto proprietario esclusivo di una o più unità immobiliari, è comproprietario pro quota delle parti comuni individuate dall’articolo 1117. Dalla facoltà di «godere e disporre della cose in modo pieno ed esclusivo» che è il contenuto del diritto di proprietà, deriva l’onere della loro manutenzione (come stabilito, da ultimo, dal Tribunale di Milano, con la sentenza 2 marzo 2015, n. 1240).

Il condominio è una forma di comunione forzosa, cioè indivisibile, sulle parti comuni. Chi acquista un’unità immobiliare nell’edificio (un appartamento intero, un garage, una cantina eccetera) diviene automaticamente e obbligatoriamente comproprietario delle parti comuni (suolo, muri maestri, scale, tetto eccetera). Quindi assume l'obbligo di contribuire secondo i criteri di ripartizione stabiliti agli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice civile o i diversi criteri fissati dai condòmini all’unanimità.

Le spese sono considerate in giurisprudenza un esempio di obbligazioni propter rem: il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la cosa (res). E l’obbligo “segue” la cosa: si trasferisce a chiunque subentri nel diritto di proprietà, indipendentemente dal titolo in base al quale lo fa (vendita, eredità o assegnazione a seguito di espropriazione forzata). Si parla anche di obbligazioni ambulatorie, nel senso che le parti del rapporto obbligatorio variano automaticamente in seguito alla circolazione del bene.

Tutto è riassunto nell’articolo 1118 del Codice civile, riscritto dalla legge di riforma del condominio (la 220/2012): «il condòmino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni» (principio di indivisibilità) e «non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali». La norma prevede una parziale deroga, stabilendo che il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, «se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini». A seguito del distacco si è esonerati dalle sole spese d’uso (ad esempio, acquisto del carburante); si resta obbligati per le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto (da ultima, sentenza del Tribunale di Firenze 19 febbraio 2015 n. 535).


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