Il Condominio

Non è più necessario chiamare tutti in giudizio

di Enrico Morello

La durata in carica dell’amministratore di condominio è ora di un anno, come prevede l’articolo 1129 del Codice civile. È ammesso un rinnovo tacito per un ulteriore anno. La stessa norma prevede inoltre che l’assemblea (e solo l’assemblea, non servirebbe a nulla ad esempio una raccolta firme dei condòmini in tal senso, neppure se si raggiungesse l’unanimità) possa in ogni momento revocare l’amministratore, sollevandolo dal suo incarico.

La revoca può avvenire in ogni momento del mandato, che del resto è un negozio giuridico basato sulla fiducia fra mandante (condòmini) e mandatario (amministratore).

Per poter revocare l’amministratore, non occorre alcuna giusta causa. Ma, in assenza di quest’ultima, l’amministratore ha diritto all’intero compenso pattuito per il suo mandato nonché, qualora ne ricorrano i presupposti, al risarcimento dei danni causatigli dalla repentina ed immotivata decisione del condominio.

La circostanza della revoca dell’amministratore, una volta validamente deliberata (sono necessari la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi), deve essere annotata (è un’altra delle numerose novità introdotte dalla legge 220/2012 di riforma del condominio) sull’apposito registro (si tratta di uno dei quattro registri obbligatori che deve avere il condominio): qui devono essere riportate in ordine cronologico le date di nomina e revoca di ogni amministratore.

Che cosa succede se solo alcuni condòmini intendono porre fine al mandato dell’amministratore in carica? Innanzitutto, si può fare solo per importanti motivi: solo una mancanza grave può essere motivo di revoca giudiziale dell’incarico. In proposito, l’articolo 1129 del Codice civile prevede una serie di ipotesi (non tassative), che vanno dalla omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale alla mancata apertura del conto corrente condominiale.

Altro motivo di revoca dell’amministratore previsto dalla normativa è la violazione dell’obbligo di formazione che lo riguarda: in questo caso, manca infatti uno dei requisiti essenziali previsti per chi intende svolgere tale attività. Ciò dimostra la grande importanza attribuita dal legislatore alla formazione degli amministratori.

Ogni condòmino può rivolgersi al Tribunale chiedendo che venga dichiarata la revoca dell’amministratore che, a suo dire, è venuto gravemente meno ai propri doveri nei confronti del condominio.

Una cosa da tener presente è che il condòmino che ritenga di agire contro l’amministratore può ora limitarsi (senza neppure prima rivolgersi all’assemblea condominiale) ad agire in giudizio contro costui, non essendo più necessario (come era previsto prima riforma, rendendo di fatto quasi impossibile tale iniziativa giudiziaria) che vengano chiamati in giudizio tutti i condòmini.

In sostanza, con un opportuno intervento legislativo, si è reso possibile un procedimento che di fatto sino ad oggi presentava costi elevati e pochissime possibilità di giungere felicemente al termine.

Una volta validamente instaurato il contraddittorio nei confronti dell’amministratore, il condòmino avrà modo di esporre le proprie ragioni, ascoltate le quali (e ovviamente sentita la replica dell’amministratore) il Tribunale deciderà se accogliere il ricorso, e quindi revocare l’amministratore con effetto immediato, o se respingere le richieste con eventuale condanna del condòmino al pagamento delle spese di lite.

Infine, per evitare situazioni di disagio già verificatesi in passato, la legge di riforma ha ora previsto espressamente che non possa più essere nominato amministratore chi abbia subito la revoca giudiziale dall’incarico.


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