Il Condominio

Estate con il Sole/1: guida alle assemblee dopo il taglio ai quorum

di Edoardo Riccio

La riforma del condominio ha apportato modifiche anche allo svolgimento dell’assemblea. In prima convocazione il quorum costitutivo (ovvero il limite delle presenze al di sotto delle quali nemmeno è possibile iniziare a discutere) è stato ridotto. Occorrono sempre i due terzi dei millesimi, ma è sufficiente la maggioranza dei condomini. Nulla è cambiato, invece, per quanto attiene al quorum deliberativo: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.

Tuttavia, se in prima convocazione non vi è il numero legale, in un giorno successivo e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla prima, si tiene la riunione in seconda convocazione. In merito a quest’ultima è stato introdotto il quorum costitutivo: l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi e un terzo dei condomini. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.

Il codice non fa mai espresso riferimento ai 333 o ai 500 millesimi, in quanto esiste il cosiddetto “condominio parziale”, che si verifica tutte le volte in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato. Solo il gruppo di condomini che ne trae utilità è proprietario di quei beni e, pertanto, solo questi possono deliberare. Così, per esempio, la pulizia o le spese per l’ascensore della scala A sono approvate e pagate solo dai condomini di questa scala.

Prima dell’assemblea ciascun interessato può, previo appuntamento, accedere all’ufficio dell’amministratore, prendere visione della documentazione e, se ritenuto, estrarne copia. Nessun compenso, a parte il costo delle copie, può essere chiesto dall’amministratore per questa attività. Il mancato esercizio di questo diritto può portare all’annullamento della delibera se impugnata entro i 30 giorni. Alla documentazione possono accedere non solo i condomini, ma chiunque nel condominio vi abbia interesse (per esempio, i conduttori).

Anche in seconda convocazione, ci sono materie che richiedono, per la validità della deliberazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi:

a) nomina e revoca dell’amministratore;

b) liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;

c) ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;

d) tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni;

e) innovazioni cosiddette “virtuose” di cui all’articolo 1120 comma 2 del Codice Civile;

f) impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.


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