Il Condominio

Fino a venti condòmini nessun limite ai delegati

di Edoardo Riccio

Particolare attenzione va prestata alle deleghe in assemblea. Innanzitutto, devono necessariamente avere la forma scritta e contenere il nome del delegato. Sino a 20 condomini non vi sono limiti al numero delle deleghe. In questo caso, però, il regolamento condominiale (anche se non avente natura contrattuale) può prescrivere un numero massimo. Oltre i 20 condomini, invece, è il Codice a prevedere che il delegato non possa rappresentare in assemblea oltre il quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Si ritiene sia ammessa la delega del solo condomino che ha più di 200/1000, benchè, pur eccedente il quinto, il limite di legge ha come oggetto sia le “teste” sia i “millesimi”. In questo caso è superato solo uno dei due divieti.

Nel caso in cui i condomini siano oltre 20, il regolamento, anche se avente natura contrattuale, non potrà derogare a quanto riportato. La norma (articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile) è infatti tra quelle dichiarate non derogabili dal codice stesso.

È espressamente vietato conferire delega all’amministratore.

Nuove regole anche per i comproprietari di una unità immobiliare. Prima del 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio), qualora in assemblea si fossero presentati più comproprietari, il presidente avrebbe dovuto estrarre a sorte il rappresentante con diritto di voto. Oggi, invece, la nomina deve avvenire prima dell’assemblea ai sensi delle norme in materia di comunione. Occorre quindi produrre al presidente il verbale della comunione che indica il nome del rappresentante. La formalità potrebbe essere assolta anche a mezzo di firma di tutti i comproprietari in calce al modello di delega che solitamente viene allegato alla convocazione. In mancanza di accordo, su istanza di uno qualsiasi dei comproprietari, spetta al tribunale di nominare il rappresentante. Quest’ultimo vota per l’intera comunione.

Il presidente dell’assemblea ha il dovere di rifiutare le deleghe eccedenti nel numero e/o non conformi a quanto previsto dalla legge.

La riforma ha disciplinato anche il diritto alla partecipazione in caso di usufrutto. L’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta al nudo proprietario. L’usufruttuario può invece votare in luogo del proprietario se questi si rifiutasse di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritardasse l’esecuzione senza giusto motivo, oppure in caso di delibere aventi a oggetto miglioramenti o addizioni.

Le violazioni delle norme riportate darebbero luogo a vizi annullabili se la deliberazione venisse impugnata entro trenta giorni. Decorso tale termine, il tutto viene sanato.


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