Il quesito: la trasformazione dell'area giochi in deposito biciclette

D. Nel condominio la parte sovrastante le rimesse era originariamente adibita a spazio giochi, come previsto da regolamento condominiale di tipo contrattuale. In seguito a lavori di ristrutturazione questa area è stata abolita ed è stato sostituito l'originario fondo in gres con una membrana bituminosa al fine di adibire detta zona a deposito biciclette. E’ legittima questa trasformazione?

R. Occorre anzitutto premettere che, salvo risulti dal titolo, tutte le aree condominiali si presumono in proprietà comune.
Nel quesito si da atto che i titoli di acquisto nulla dicono in tal senso e, pertanto, in linea generale deve presumersi la “condominialità” di detta porzione del fabbricato.
Occorre poi evidenziare come non risulta meglio specificato allo scrivente l'esatta natura del contenuto del regolamento condominiale di natura contrattuale de quo.
Invero, dal quesito risulta sapere che detto regolamento si limita soltanto a “richiamare” detta area giochi, ma non viene meglio specificato se sussista nel medesimo documento un espresso divieto di alterazione della sua destinazione d'uso.
In caso affermativo, si ritiene che al fine di modificare la destinazione d'uso dell'area giochi risulta necessaria una delibera presa all'unanimità dei condomini, data la natura “contrattuale” di una eventuale norma di tal specie.
Diversamente, si osserva che l'art. 1117 ter, c.c., introdotto nel corpo del codice civile ad opera della legge di riforma del condominio, espressamente prevede la possibilità per i condominio di “modificare” la destinazione d'uso originaria delle parti comuni, al fine di “soddisfare esigenze di interesse condominiale”.
A tal scopo il legislatore ha però previsto una maggioranza rafforzata, ovvero l'assemblea in tal caso deve deliberare con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ed i quattro quinti del valore dell'edificio.
La medesima norma prevede poi anche un'apposita e specifica disciplina in merito alle formalità da osservare per la convocazione dell'assemblea, a pena di nullità della medesima.
Occorre però sottolineare come l'ultimo comma dell'art. 1117 ter, c.c. espressamente dispone che debbono considerarsi vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possano arrecare pregiudizio alla stabilità od alla sicurezza del fabbricato “o che ne alterino il decoro architettonico”.
Al fine di adibire l'area di specie a deposito di biciclette occorre quindi verificare se detta modificazione d'uso risulti o meno pregiudizievole al “decoro architettonico” del complesso immobiliare.
In conclusione, salvo ulteriori elementi, si rileva in linea generale che la possibilità di adibire l'area soprastante i box a deposito biciclette, così come prospettato nel quesito, comporta conseguentemente una modifica della destinazione d'uso originaria del bene e, pertanto, sembra necessaria a tal fine una delibera con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1117 ter, c.c.
Quanto invece alla possibilità di costruire sulla superficie del giardinetto di specie una rampa che permetta di accedere alla superficie soprastante alle rimesse, si rileva la sussistenza di un'innovazione per la quale risulta necessaria una delibera con la maggioranza richiamata dal primo coma dell'art. 1120 c.c.