Il Condominio

Gli «interpelli del condominio»: la competenza per territorio delle controversie

di Federico Ciaccafava

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Nell'ambito delle controversie condominiali, concentriamo la nostra attenzione sulla specifica questione attinente alla individuazione ed ai criteri di determinazione della competenza per territorio.

D. In termini generali, cosa si intende per competenza?
R. La competenza può essere definita come la parte della giurisdizione concretamente attribuita a ciascun giudice. Le norme sulla competenza sono dettate dal legislatore per ripartire il complesso degli affari civili tra i vari uffici giudiziari, avuto riguardo, a tal fine, sia ad esigenze obiettive di economicità ed efficienza dei processi, sia agli interessi ed alle comodità delle parti. I criteri dettati a tale scopo sono distinti in tre ordini: la materia, il valore ed il territorio. Il primo attiene al tipo di rapporto controverso (per esempio, diritti reali immobiliari, locazioni, successioni, etc.) e, se utilizzato accortamente, ossia attraverso definizioni normative non equivoche, non crea troppi problemi all'interprete (Balena G.). Il secondo criterio investe invece il rilievo economico della causa ed incontra spesso notevoli difficoltà applicative legate alla concreta determinazione del preciso valore della lite. Combinandosi tra loro, tali criteri hanno la funzione di stabilire in senso verticale ed in modo univoco quale tra i giudici ordinari abbia la cognizione di un data lite. Il criterio del territorio opera infine in senso orizzontale, tendendo a ripartire il carico del contenzioso tra i vari uffici giudiziari presenti sul territorio nazionale: quest'ultimo poi può condurre all'individuazione di una pluralità di fori concorrenti, spettando poi all'attore la scelta tra il ventaglio di opzioni offerte.

D. Tanto premesso, quali sono le disposizioni normative che riguardano la competenza per territorio in ambito condominiale?
R. L'art. 23 cod. proc. civ. è la norma dettata dal legislatore per individuare il giudice territorialmente competente a conoscere delle controversie in materia condominiale. In particolare, il comma 1, della citata disposizione prescrive che per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, sia competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. La norma è stata di recente modificata dall'art. 31 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 aggiungendo al testo della originaria formulazione “cause tra condomini” anche l'espressione “ovvero tra condomini e condominio”. La riforma ha in tal modo finito per recepire e codificare un principio già emerso in giurisprudenza ed incline a riconoscere l'applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. non solo alle controversie tra condomini, ma anche liti tra singolo condomino e condominio. Come precisato in seno alla stessa giurisprudenza di legittimità, il foro di cui all'art. 23 cit. costituisce foro speciale rispetto al foro generale e costituisce un foro esclusivo, insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla scelta dell'attore in base a diversi criteri territoriali di collegamento: ne consegue che le relative controversie devono proporsi, necessariamente, davanti al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

D. Qual è la sfera di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ.? Esistono limiti per talune controversie?
R. La Suprema Corte di cassazione, anche di recente, ha ribadito un fondamentale principio attinente alla sfera di operatività della norma in esame. In particolare, si è affermato che, secondo una lettura sistematica e teleologica dell'art. 23 cod. proc. civ., coordinata con il precedente art. 21 cod. proc. civ., che già prevede il foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari, alla luce anche della “ratio legis” del foro speciale stabilito per le cause condominiali e per le cause societarie, qualunque controversia che insorga nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, senza differenza tra rapporti giuridici attinenti alla proprietà, all'uso e godimento delle cose comuni o al pagamento dei contributi condominiali, quand'anche veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall'amministratore, è perciò sempre una controversia tra condomini la cui cognizione “ratione loci” spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

D. Da quanto esposto quali liti rientrano nell'ambito di applicazione della norma?
R. Come abbiamo detto la sfera di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. non può ritenersi limitata alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, con esclusione delle controversie attinenti ai diritti di obbligazione. Infatti, se per “cause tra condomini”, ex art. 23 cod. proc. civ. dovessero intendersi solo le cause a carattere “reale”, non si comprenderebbe la necessità della norma in parola con riferimento al condominio, visto che già l'art. 21 cod. proc. civ. prevede, quale foro speciale per le cause relative ai diritti immobiliari, quello del luogo ove è posto l'immobile. In forza di tali principi, in giurisprudenza si è ritenuto che nell'ambito delle cause tra condomini di cui all'art. 23 cod. proc. civ., rientrino anche le controversie promosse dal singolo condomino nei confronti dell'amministratore del Condominio per il risarcimento danni che si assumono derivati dalle parti comuni. Parimenti, è stata ritenuta attratta nel campo di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. anche la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall'appartamento sovrastante, come pure la domanda con cui il convenuto, sul presupposto della provenienza dei lamentati danni da parti comuni dell'edificio, tenda a riversare sul Condominio ogni responsabilità.

D. Si ricorda che il “condominio” rientra nell'elenco di materie per le quali, ai sensi dell'art. 5 del D.lgs. n. 28 del 2010, il legislatore, in caso di controversia, richiede il previo obbligatorio esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità della relativa domanda giudiziale. Tanto premesso, esiste anche in tale ambito una questione di competenza per territorio?
R. L'art. 71-quater, comma 2, disp. att. cod. civ. – aggiunto dall'art. 25 della citata legge n. 220 del 2012, recante la riforma dell'istituto condominiale, fissa un criterio di competenza territoriale degli organismi di mediazione specifico per le controversie condominiali. In particolare, si prevede che la domanda di mediazione debba essere presentata presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Tale disposizione si integra con il disposto dell'art. 4, comma 1, del D.lgs. n. 28 del 2010 che, disponendo che “la domanda di mediazione è presentata mediante deposito di un'istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia”, individua un criterio generale di competenza. Il riferimento normativo corre ancora all'art. 23 cod. proc. civ. il quale, come detto, dispone che per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, sia competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. In caso di contrasto tra il criterio dettato in via generale – art. 4 del D.lgs. n. 28 del 2010 – e quello speciale – art. 71-quater, comma 2, disp. att. cod. civ. – si ritiene debba prevalere quest'ultimo. Si rileva infine che mentre in caso di inosservanza del criterio generale di competenza il legislatore nulla ha disposto, in caso di violazione del criterio speciale è prevista dalla riforma condominiale una specifica sanzione: è infatti testualmente disposta l'inammissibilità della domanda di mediazione.

RIFERIMENTI NORMATIVI
Cod. civ. art. 1117
Disp. att. Cod. Civ. art. 71-quater
Cod. Proc. Civ. art. 23
D.lgs. 04/03/2010 n. 28 art. 5
D.lgs. 04/03/2010 n. 28 art. 4


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