Il Condominio

Corsi d’aggiornamento obbligatori, i dubbi e le risposte

di Gian Vincenzo Tortorici

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Sia la legge 4/2013 sia l'art. 71 disp. att. c.c. dispongono che per svolgere l'attività di amministratore di condominio è obbligatorio aver frequentato un corso di formazione iniziale e, successivamente, corsi di aggiornamento, con periodicità annuale, in materia di amministrazione condominiale, al fine di garantire elevati standard di prestazione professionale.
Dal tenore di quest'ultimo articolo si deve ritenere che anche i professionisti iscritti in ordini, quali gli avvocati, gli ingegneri, i dottori commercialisi e così via, siano obbligati a frequentare i corsi de quibus, trattandosi di materia specialistica e nulla prevedendo la norma in senso contrario, avvalorata, questa tesi, dal successivo d. m. 13 agosto 2014, n. 140.
Contrariamente a quanto sopra dedotto in merito alla decadenza de iure dall'incarico di amministratore, nulla è stato previsto nell'ipotesi non abbia frequentato il corso di formazione o non si aggiorni costantemente; si deve ritenere che l'amministratore possa essere revocato, per grave inadempienza, dall'assemblea o dall'Autorità giudiziaria, in quanto l'elenco delle ipotesi di revoca previste dall'art. 1129 cod. civ., non è tassativo, per esplicita previsione della lettera dello stesso articolo.
Del resto, si deve rilevare che sovente la legge n. 4/2013 richiama espressamente, unitamente all'adozione di un codice deontologico da parte delle Associazioni di categoria, che evidentemente, devono prevedere il conseguimento di crediti formativi per la conservazione della qualifica di associato, l'obbligo di aggiornamento professionale, conferendo a questo adempimento, da parte dell'amministratore, particolare rilevanza concernente la trasparenza e la professionalità culturale dell'attività svolta.
Queste due prescrizioni sono analoghe a quelle dettate per i professionisti iscritti in ordini e collegi. Così, ad esempio, la nuova disciplina dell'ordinamento della professione forense (l. 31 dicembre 2012, n. 247), coeva alle leggi 220/2012 e 4/2013, prevede che:
a)nell'interesse pubblico della collettività e della clientela sia assicurata la idoneità professionale degli iscritti (art. 1);
b)gli iscritti debbano osservare le regole deontologiche (artt. 2 e 3);
c)la professione deve essere esercitata con indipendenza, diligenza e competenza (art. 3);
d)ogni iscritto deve provvedere all'aggiornamento periodico.
Tutte le norme, sopra citate, del resto, sono conformi ai livelli di qualifica professionale previsti dall'art. 11 della Direttiva 7 settembre 2005, n. 2005/36/CE recepita in Italia con la legge 6 febbraio 2007, n. 13 e il successivo d.lgs 9 novembre 2007, n. 206.
Considerato il coacervo di disposizioni normative europee e nazionali, l'amministratore di condominio deve sempre più essere specificatamente qualificato e, soprattutto, dimostrare, anche documentalmente, la sua professionalità e, quindi, la sua conoscenza culturale e tecnica della materia condominiale latu sensu intesa. L'amministratore deve prospettare ai condomini, nella libera concorrenza di mercato come riconosciuto dalla legge n. 4/2013, la garanzia di fedelmente e consapevolmente adempiere all'esercizio del mandato, che potrebbero conferirgli, con la massima trasparenza, serietà e diligenza. A tale scopo è particolarmente utile esibire l'attestazione che, ai sensi dell'art. 7 legge n. 4/2013, le Associazioni di categoria possono rilasciare agli iscritti; questa attestazione deve certificare sia i requisiti necessari alla loro iscrizione sia gli standard qualitativi professionali ottenuti, rappresentati dal rispetto delle prescrizioni dello statuto, che quanto è più selettivo è più rilevante, nonché dal conseguimento dei crediti formativi in relazione alla partecipazione a corsi, a seminari e a convegni che, comunque, possono e devono organizzare per elevare culturalmente la preparazione e la conoscenza dei propri iscritti.
D'altronde le Associazioni devono rendere pubblici i loro statuti e gli associati devono annualmente conseguire l'attestazione de qua; in questo modo i condomini possono godere di maggiori garanzie concernenti la professionalità del loro amministratore e non devono temere, perciò, di dover sopportare maggiori costi per spese inutili o addirittura superflue o sopportare spese per gravi inadempienze perpetrate dall'amministratore a danno di terzi. Del resto, essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, le conseguenze economiche derivanti dagli errori dell'amministratore ricadono direttamente sui condomini stessi.
Il riconoscimento ministeriale conseguito dalle Associazioni ex art. 26 d.lgs. 9 novembre 2007, n. 206, conferisce loro il potere di stabilire un percorso formativo inerente a ogni aspetto dell'attività che l'amministratore deve svolgere e, quindi, non solo relativo alle materie giuridiche latu sensu intese, civile, amministrativo, fiscale, e alla compilazione di un bilancio, che tenga conto dei basilari principi di ragioneria, ma anche agli aspetti di tecnica edilizia e impiantistica, psicologici, sociologici che gli consentano di affrontare, spiegare e risolvere le differenti domande, problematiche e insorgende controversie che si presentino nell'adempimento del suo mandato.
Le Associazioni di categoria, infatti, devono promuovere forme di garanzia a tutela degli utenti, nel caso specifico dei condomini, e devono fornire informazioni sul significato del loro marchio e dei criteri di attribuzione degli attestati di qualità agli associati, ai sensi dell'art. 81 d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59.
Devono, altresì, accertare l'assolvimento dell'obbligo di aggiornamento periodico e costante da parte degli associati e il possesso dei titoli di studio prescritti per l'iscrizione all'associazione.
Tutte queste circostanze devono poter essere conosciute da parte dei condomini, unitamente alla sussistenza di una struttura tecnico-scientifica, dedicata alla formazione permanente degli associati, nonché all'eventuale possesso di un sistema certificato di qualità conforme alla norma UNI EN ISO 9001 citata.
L'amministratore non è, e non può esserlo, un novello onniscente Leonardo da Vinci, ma deve conoscere, sepppure superficialmente, ogni disciplina che interessa il condominio, così da poter essere in grado di comprendere le difficoltà che insorgono al fine di avvalersi, se del caso, dell'esperienza di quel professionista, di quell'impresa o di quell'artigiano che di volta in volta gli appare più idoneo, quale può essere un avvocato o un ingegnere ovvero un elettricista o un installatore e manutentore di impianti e centrali termiche o di cancelli automatici.


Il contenuto dei corsi
Inquadrate, così, la figura e la funzione dell'amministratore di condominio, rimaneva in dubbio chi potesse predisporre sia i corsi di formazione sia quelli di aggiornamento; inoltre come e, soprattutto, con quali contenuti dovessero essere svolti.
Il legislatore del 2012 nulla ha disposto e neppure quello del 2013 ha individuato un percorso formativo sotto il duplice profilo degli enti formatori, seppure con la legge n. 4/2013 abbia privilegiato le stesse Associazioni di categoria, e delle materie d'insegnamento.
Con l'art. 1, IX comma, del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, il legislatore ha stabilito che, quanto sopra dedotto, per gli amministratori dovesse essere disciplinato con decreto ministeriale.
Il Ministro della Giustizia, in forza della citata disposizione, con proprio decreto del 13 agosto 2014, n. 140, pubblicato dalla Gazzetta Ufficiale del 24 settembre 2014, n. 222, ha adottato il regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio, nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.
Con questo decreto il legislatore disciplina:
a) i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali;
b) i requisiti del formatore e del responsabile scientifico;
il tutto per migliorare e perfezionare le competenze tecniche, scientifiche e giuridiche in tema di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici, promuovendo l'aggiornamento professionale delle competenze in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica.
Inoltre ha previsto che ogni corso sia tenuto con la sovrintendenza di un responsabile scientifico che deve avere peculiari requisiti di onorabilità e di professionalità di cui al I comma dell'art. 4 d. m. n. 140/2014. Inoltre, il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica. Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.
Anche i formatori devono possedere i medesimi requisiti, ex art. 3 del decreto de quo, che devono dimostrare al responsabile scientifico.
L'inizio dei corsi, con durata minima di 72 ore per quelli di formazione e di 15 ore per i corsi di aggiornamento, deve essere preceduto da una comunicazione, tramite posta certificata, al seguente indirizzo di posta elettronica del Ministero della giustizia:
ufficio3.dgcivile.dag@giustiziacer.it.
Il legislatore nulla ha disposto in merito al contenuto di questa comunicazione. Ritengo che l'analitica indicazione dei giorni di lezione non sia necessaria; viceversa la comunicazione deve obbligatoriamente riportare:
1)l'ente organizzatore;
2)il nominativo del responsabile scientifico e dei formatori;
3)la sede del corso e la sede degli esami finali;
4)le materie trattate con l'indicazione delle ore di lezione.
I corsi di aggiornamento devono essere frequentati ogni anno e, ciascuno, può anche frequentarne due o più.
I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali: a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell'amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l'utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilità.
Il decreto de quo è entrato in vigore il 10 ottobre 2014, essendo stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale soltanto il 24 settembre 2014, come sopra detto.

I dubbi
Alcune questioni si sono presentate subito agli interpreti.
Innanzi tutto, il d. m. n. 140/2014 fa riferimento esplicito al, più volte citato, art. 71 disp. att. cod. civ., ma non alla legge n. 4/2013.
Due possono essere i significati di questa omissione, che ritengo, voluta dal Ministro.
Il primo è che tutti coloro che vogliano svolgere l'attività di amministratore devono aver frequentato i corsi de quibus, indipendentemente dalla circostanza che già praticano la loro attività in forza di abilitazioni, e conseguenti iscrizioni in Ordini, ovvero ai sensi della legge n. 4/2013, per esempio, i tributaristi. Si ricava questa considerazione dal reiterato richiamo alla competenza scientifica e alla specifica competenza in materia di amministrazione condominiale. Del resto, se la funzione dell'amministratore ha valenza sociale, un'apposita formazione si rende indispensabile. Pertanto, anche gli avvocati o gli architetti che vogliano amministrare i condomini, con la sola eccezione, si ribadisce, di colui che amministra il condominio ove ha la sua proprietà individuale, devono frequentare i corsi e superarne gli esami.
La seconda è che qualsiasi ente e, dunque, non soltanto le Associazioni di categoria, può predisporre un proprio percorso formativo e proporlo sul mercato; ritengo, però, che le Associazioni, che da anni organizzano i corsi, abbiano una valenza e una competenza superiori.
Inoltre, il legislatore richiama frequentemente la sicurezza degli edifici; è questo un problema particolarmente rilevante, soprattutto per quanto inerisce alla sicurezza degli impianti, sempre più tecnologici, come evidenziato nello stesso decreto di cui sopra, esistenti nel condominio; per esempio, l'ascensore o l'impianto di riscaldamento centralizzato, che il legislatore del 2005 predilige rispetto a quello autonomo.
Il dettato legislativo del Ministero, è in armonia con quanto previsto dagli artt. 1 e 9 d. l. n. 145/2013, ut supra citato, che, modificando parzialmente l'art. 1130 cod. civ., così come riformato dalla legge n. 220/2012, ha stabilito che nel registro dell'anagrafe condominiale, tenuto dall'amministratore, devono essere riportati anche i dati concernenti la sicurezza dei beni condominiali.
Ne consegue che i corsi, preposti allo scopo formativo degli amministratori, debbano prevedere lezioni ad hoc specifiche per ogni impianto dello stabile.
Altra questione concerne la documentazione che deve essere fornita al responsabile scientifico dai formatori. Ritengo che, qualora l'ente organizzatore del corso e, soprattutto, il responsabile scientifico lo ritengano utile e opportuno e, di conseguenza, lo accettino, il documento può consistere in un'autocertificazione ai sensi del d. P. R. 28 dicembre 2000, n. 445 e della l. 12 novembre 2011, n. 183.
Il responsabile scientifico può essere anche un formatore, non essendo previsto alcun divieto nella norma e non sussistendo alcun conflitto di interessi nei confronti sia dei discenti sia dell'ente organizzatore dei vari corsi che si effettuano; d'altronde, seppur in materia di mediazione, lo stesso Ministero non lo esclude, non rinvenendo alcuna incompatibilità.
È opportuno, inoltre, per ciò che riguarda i corsi, che questi siano svolti con un numero di ore superiore a quelle indicato dal decreto, consentendo, in questo modo, ai partecipanti di frequentare il monte ore minimo, qualora, per un qualsiasi giustificato motivo, siano costretti a non essere presenti a un modulo didattico.
Ogni partecipante deve frequentare uno specifico corso, poiché a nulla valgono le ore di partecipazione a differenti corsi che, ormai, sono organizzati da diversi enti; infatti, il responsabile scientifico deve verificare l'effettiva frequenza al corso, cosa che gli sarebbe impedita se un partecipante avesse frequentato alcune lezioni in altri corsi.
Si deve obbligatoriamente effettuare un esame finale al termine del corso, che l'ente organizzatore può stabilire con la sola prova scritta o, anche, con quella orale; nulla impedisce che sia svolto un test per ogni modulo svolto, ma esclusivamente l'esame finale è quello che consente il rilascio dell'attestazione che certifica la qualità professionale del candidato.
La commissione d'esame può essere costituita anche da personalità riconosciute quali esperte della materia condominiale, per esempio, magistrati o professori universitari, differenti dai formatori che hanno tenuto il corso.
Si deve rilevare, altresì, che, in realtà, non si comprende perché, a differenza di tutti gli altri professionisti, iscritti in Ordini e in Collegi o esercenti l'attività ex lege n. 4/2013, che pur devono conseguire annualmente i crediti formativi, partecipando a corsi e a convegni per poter rimanere iscritti all'ente di appartenenza, gli amministratori debbano anche sostenere un esame; una riflessione potrebbe inerire alla peculiare attività da costoro svolta, che si sviluppa in diverse discipline a differenza degli altri professionisti che approfondiscono una sola tematica, per esempio, il diritto, la tecnica ingegneristica, la medicina e così via.
Considerata, però, la pluralità delle materie di aggiornamento che devono obbligatoriamente essere trattate in ogni corso che, si ribadisce, è annuale, e giustamente l'esame finale appare superfluo e penalizzante per la categoria.
L'esame finale trova una possibile giustificazione in relazione a due circostanze:
1)l'amministratore di condominio non ha un corso scolastico superiore o universitario, come avviene per i professionisti iscritti in albi e in collegi, che lo conduca a sostenere un esame di Stato per poter esercitare la professione; per esempio, un laureato in giurisprudenza può fregiarsi del titolo di dottore, ma non può svolgere l'attività di avvocato, di magistrato, di notaio;
2)il corso di aggiornamento non consente l'acquisizione di crediti formativi ad hoc, espressamente riconosciuti dagli Ordini, che hanno valenza pubblicista, come avviene, appunto, per gli iscritti in albi e in collegi.
Infine, proprio per quanto affermato, personalmente ritengo che il monte ore previsto dal Ministero sia insufficiente, in particolare per i corsi di formazione, e, quindi, plaudovanno elogiate quelle Associazioni che tengono i corsi attuati con molte più ore, comprendendo anche lezioni che non sono previste dal d. m. n. 140/2014, quali, per esempio, fra tutti gli altri, il fisco, la deontologia e il marketing.


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