Il Condominio

Per provare che una parte è comune bastano anche le sole presunzioni

di Edoardo Valentino

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La Corte di Cassazione stabilisce un importante principio in materia di diritto condominiale e chiarisce che il condominio può provare l'appartenenza di beni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile facendo anche solo ricorso a presunzioni e non dovendo tassativamente fornire una prova piena.
La sentenza numero 15929 depositata il 28 luglio 2015 chiarisce tale principio affermando la sostanziale disparità di trattamento tra condominio e privati in tema di prova della proprietà a vantaggio dei diritti della generalità dei condòmini.
Nel caso in questione alcuni condòmini avevano citato in giudizio un'altra comproprietaria colpevole di essersi appropriata illegittimamente di alcuni spazi nel sottotetto del palazzo – in particolare un corridoio e un bagno – precedentemente al servizio della portineria.
La convenuta si era da anni appropriata dei citati locali e aveva impedito l'accesso agli stessi agli altri condòmini.
Costituendosi in giudizio ella aveva mosso una eccezione di usucapione, affermando di avere, con il possesso prolungato nel tempo, acquisito legittimamente la proprietà dei sopra menzionati locali.
Il Tribunale e la Corte di Appello avevano dato torto alla condomina nei primi due gradi di giudizio.
A seguito della sentenza di Appello gli eredi della condomina avevano depositato un ricorso in Corte di Cassazione nel quale avevano contestato le risultanze dei precedenti processi.
In particolare i ricorrenti avevano domandato la revisione della sentenza di appello per la mancata prova della natura condominiale dei beni in oggetto che a detta dei ricorrenti doveva essere fornita nel processo e per la mancata integrazione del contraddittorio con gli altri consociati nel secondo grado di giudizio.
Nella propria decisione la Suprema Corte è stata inflessibile nel rigettare integralmente il ricorso degli eredi della condomina.
In merito alla questione della necessità di integrazione del contraddittorio, i giudici affermavano come nel caso in questione la domanda di usucapione fosse stata presentata come eccezione, e non come domanda in via principale.
Pertanto, la pronuncia in sentenza non avrebbe avuto effetti che tra le parti e quindi non sarebbe stato necessario chiamare in causa anche tutti gli altri condòmini.
Affermava la Corte la necessità di integrazione del contraddittorio solamente “nel caso in cui il convenuto proponga una vera e propria domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva” e non solo, quindi, una eccezione difensiva.
In merito alla questione della prova della proprietà comune dei beni condominiali, invece, la Suprema Corte stabiliva un importante principio di diritto.
Secondo i giudici, infatti, il condominio non deve dare piena prova della proprietà di un bene ex articolo 1117 del Codice Civile in quanto è sufficiente per presumerne la natura condominiale “che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini in rapporto con queste da accessorio a principale”.
Sempre per questa presunzione di appartenenza comune dei beni ex articolo 1117 del Codice Civile, la Corte affermava la non necessità di includere tali beni in un elenco tassativo nel regolamento condominiale dato che la prova della proprietà comune degli stessi può essere validamente fornita con altri argomenti (come le predette presunzioni, prove testimoniali o documentali ulteriori rispetto al regolamento condominiale).
L'importante novità sancita dal deposito della sentenza in commento è quindi la presunzione di appartenenza al condominio, fino a prova contraria, dei beni strumentali come ad esempio corridoi, spazi comuni e scale.
Si può affermare infatti che la loro particolare natura, utilizzo e asservimento alle proprietà private vale da sola come prova sostanziale della loro natura di bene comune.
Inoltre, qualora questi beni siano stati illegittimamente venduti come parte di un appartamento privato, sarà possibile per lo stabile ottenere la rivendica della proprietà dei beni anche solo sulla base della predetta presunzione (salvo gli effetti dell'usucapione).
In buona sostanza quindi la Cassazione afferma un principio di preferenza per la proprietà comune dei beni in condominio.
Fino a prova contraria, quindi, i beni asserviti alle esigenze della generalità dei condomini saranno da considerare comuni e solo con prove particolarmente evidenti il singolo condomino potrà ottenere la proprietà degli stessi per usucapione.


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