Il Condominio

Le emergenze si gestiscono meglio con il «consiglio»

di Massimo Benoit Torsegno

Durante l'estate in condominio le attività non si fermano. Non soltanto vi è da curare, come sempre, l'erogazione delle spese, l'osservanza del regolamento, la tutela delle parti comuni e la gestione dei servizi condominiali, ma si presentano specifiche situazioni connesse alla stagione e alle sue caratteristiche.

Così, ad esempio, molti interventi sulle parti comuni (in particolare quelli che riguardano i tetti e le coperture) devono, necessariamente, essere eseguiti nel periodo estivo per evitare che le piogge od altri imprevisti metereologici possano comprometterne la corretta esecuzione ed i risultati.

Inoltre, l'apertura delle finestre imposta dal clima più caldo può accentuare i problemi legati ad immissioni di rumore (magari durante feste svolte sui terrazzi) e/o di fumi e odori (a causa di inopportune grigliate).

Infine, gli appartamenti lasciati vuoti dai loro occupanti, che sono andati in ferie, possono attirano i ladri, spesso facilitati dalle finestre aperte, e, quindi, se sono anche presenti ponteggi per l'esecuzione di interventi di manutenzione in facciata o sulla copertura, si possono verificare furti, rispetto a cui le sentenze hanno attribuito la responsabilità, oltre che all'impresa esecutrice, anche al condominio, ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, per l'insufficente controllo sulle parti comuni oggetti dei lavori e di cui esso è custode.

Quindi, in sostanza, durante il periodo feriale, vi possono essere eventi imprevisti che richiedono un intervento immediato, e anche se l'amministratore si è diligentemente organizzato, cercando di prevenire le emergenze e lasciando i propri recapiti, a volte è necessaria una presenza fisica e concreta per risolvere i problemi insorti e tutelare gli interessi comuni.

Proprio per questo, nel regolamento di molti condominii è previsto il “consiglio di condominio” deputato, da un lato, ad affiancare e coadiuvare l'amministratore nelle decisioni per le quali non vi è il tempo sufficiente a convocare l'assemblea, e, dall'altro, a risolvere i problemi più urgenti e/o di minor rilievo.

Tale organo, che, prima della riforma, era previsto esclusivamente dai singoli regolamenti, e, spesso, quindi, disciplinato in modo diverso da un condominio all'altro, ora, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge 220/2012, è espressamente menzionato dall'ultimo comma dell'articolo 1130 bis del codice civile, il quale prevede che «l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari” il quale “ha funzioni consultive e di controllo».

Insomma, il condominio che no ha dovebbe proprio istituirlo, anche in assenza di una previsione del regolamento condominiale. Infatti, sono proprio i consiglieri che, durante il feriodo feriale, mantengono i contatti con l'amministratore, sostituendolo per le necessità più urgenti.


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