Il Condominio

Gli «interpelli del condominio»: il sostituto dell’amministratore

di Federico Ciaccafava

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Esaminiamo la tematica relativa al sostituto dell'amministratore, indagando se quest'ultimo, nello svolgimento dell'incarico possa avvalersi di un sostituto.

D. Per esaminare il fenomeno soffermiamoci brevemente sulla figura dell'amministratore di condominio. La figura ed il ruolo dell'amministratore è da sempre al centro di un vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale, indotto in prevalenza dalla non pacifica natura del Condominio. Cosa può dirsi comunque al riguardo?
R. L'amministratore è l'organo preposto alla gestione ordinaria del condominio: egli agisce in veste di mandatario dei condomini applicandosi, in quanto compatibile, la disciplina del mandato. In particolare, può affermarsi che l'orientamento maggioritario prevalso in seno alla giurisprudenza di legittimità e diretto a configurare l'amministratore condominiale quale ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, trova oggi puntuale riscontro anche nella disciplina positiva: infatti, l'art. 1129, comma 14, cod. civ., norma dettata in tema di nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore, dispone testualmente che: “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”, ovvero proprio le disposizioni stabilite in tema di mandato (cfr., artt. 1703 e ss. cod. civ.). Tale assimilazione del rapporto alla figura del mandato con rappresentanza, se determina l'applicabilità ad esso, di molte delle disposizioni del codice civile dettate in tema di mandato, non esaurisce certamente il nucleo dei poteri-doveri che l'amministratore è tenuto ad esercitare ed osservare al fine di assicurare la cura e la gestione degli interessi collettivi affidatigli dai partecipanti al condominio. Infatti, una delle peculiarità che connota il rapporto tra l'amministratore ed i singoli condomini è data proprio dalla pluralità ed eterogeneità di fonti di diversa natura che concorrono ad informare la disciplina dell'incarico gestorio: oltre al contratto di mandato ed alle relative disposizioni convenzionali e legali, si rinvengono attribuzioni dettate espressamente dalla legge (codice civile e leggi speciali), nonché altri eventuali poteri-doveri conferiti dal regolamento di condominio o deliberati dall'assemblea.

D. Tanto premesso, esiste nella disciplina del mandato una disposizione volta a regolare la fattispecie della sostituzione del mandatario?
R. La risposta è affermativa. Infatti, il codice regola espressamente l'esecuzione del mandato da parte di un soggetto diverso dal mandatario. Ai sensi dell'art. 1717 cod. civ., il legislatore prevede che: il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a sé senza esservi autorizzato, o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita; se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona del sostituto, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta, fatta salva la responsabilità del mandatario per le istruzioni impartite al sostituto; il mandante può poi agire direttamente contro il sostituto del mandatario. Secondo principi interpretativi che si sono consolidati nella giurisprudenza di legittimità, il mandato, come già anticipato, pur essendo un contratto caratterizzato dalla fiducia, non è basato necessariamente sul c.d. “intuitu personae”: ne consegue che al mandatario non è vietato avvalersi dell'opera di un sostituto. Tanto premesso, la disciplina esposta, come osservato anche in giurisprudenza, porta a configurare tre ipotesi alle quali si riconnettono conseguenze diverse: Esse sono:
(i) sostituzione non autorizzata dal mandante o non necessaria per la natura dell'incarico; in tal caso, il mandatario, che abbia sostituito altri a se stesso nell'esecuzione dell'incarico, risponde dell'operato del sostituito;
(ii) sostituzione autorizzata dal mandante senza indicazione della persona del sostituto, o sostituzione resa necessaria dalle circostanze; in tale caso, il mandatario risponde dell'operato del sostituto solo se è dimostrata la sua colpa nella scelta di quest'ultimo. In giurisprudenza, tuttavia, anche in caso di sostituzione autorizzata o necessitata, si è ritenuto il mandatario responsabile per l'omissione completa delle istruzioni o per errore nell'impartirle al sostituto.
(iii) sostituzione autorizzata dal mandante con contemporanea indicazione del sostituto; in tale caso, il mandatario è esonerato da ogni responsabilità. In tutte e tre le ipotesi contemplate, infine, il mandante può agire direttamente contro la persona del sostituto.

D. Tanto premesso, può aver luogo una sostituzione dell'amministratore nel corso dell'incarico affidatogli?
R. In dottrina si è affermato che la sostituzione è ammissibile purché il regolamento o una delibera assembleare non la vietino e non si tratti di sostituzione permanente per tutte le funzioni inerenti all'incarico, poiché ciò minerebbe gravemente il carattere fiduciario del rapporto intercorrente tra amministratore ed assemblea. Si aggiunga inoltre che oggi la normativa di riforma dell'istituto condominiale – cfr., art. 71-bis disp. att. cod. civ. – impone in capo all'amministratore il possesso di una serie di requisiti – tanto di onorabilità quanto di professionalità – che esigono di prestare una maggiore cautela in sede di sostituzione al fine di scongiurarne l'elusione attraverso lo schermo di arbitrarie sostituzioni effettuate anche per singoli segmenti di attività. Qualora la sostituzione sia parziale e temporanea, la stessa può ritenersi ammissibile, dovendo comunque tenersi distinta, per i diversi effetti che ne derivano, la sostituzione non autorizzata e non necessitata da quella autorizzata dall'assemblea o resa necessaria dallo stato di temporanea incapacità dell'amministratore in carica (Nasini V.). Sotto quest'ultimo profilo, si pensi, a titolo di esempio, ad una disposizione del regolamento condominiale che, in caso di istituzione del Consiglio di condominio, preveda e consenta la sostituzione dell'amministratore nei casi temporanea assenza.

D. La disciplina dettata in tema di mandato ha trovato applicazione anche nei confronti dell'amministratore condominiale?
R. L'applicazione del dettato codicistico nei confronti dell'amministratore ha trovato di recente un puntuale riscontro anche nella giurisprudenza di legittimità (cfr., Cass. civ. n. 8339/2014). Infatti, la S.C. ha affermato il principio secondo cui l'amministratore condominiale, il quale sostituisca altri a sé nell'esecuzione della sua attività, senza esservi autorizzato dall'assemblea e senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato del sostituto proprio in applicazione della richiamata disciplina del mandato. In particolare, si è espressamente chiarito che, ai sensi dell'art. 1717, comma 1, cod. civ., l'amministratore che, nell'esecuzione di tale attività di mandato, sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato in forza di un'apposita delibera dell'assemblea condominiale, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita. In particolare, il giudice di legittimità ha ulteriormente chiarito che, ai fini dell'insorgenza della responsabilità ascrivibile alla persona dell'amministratore, non assume rilevanza che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi ben note ai condomini, trattandosi di circostanza irrilevante, non essendo idonea a formare ed esprimere la volontà del condominio. Infatti, atteso che la volontà di quest'ultimo si manifesta attraverso atti collegiali a contenuto formale, anche l'autorizzazione a valersi di sostituti nell'esecuzione del mandato, al pari di ogni altra autorizzazione, deve risultare da un'apposita delibera dell'assemblea condominiale.

Riferimenti normativi
Cod. civ. art. 1703
Cod. civ. art. 1717
Cod. civ. art. 1129
Cod. civ. art. 1130
Disp. Att. Cod. Civ. art. 71-bis


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