Il Condominio

Dall'amministratore di condominio al manager

di Luigi Ferdinando Giannini *

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La prima evoluzione storica del condominio ha visto il passaggio da un regime capitalista ( l'edificio di proprietà di un unico titolare) ad un regime democratico con l'urbanesimo e l'accentramento demografico e,naturalmente, a questa fase ha fatto seguito la necessità di una regolamentazione giuridica che ha poi trovato corpo in una raccolta legislativa quale quella del Codice del 1942. Una ulteriore evoluzione ha interessato, nel tempo, la legislazione speciale e quindi si è andati avanti con una normativa frammentaria che, come conseguenza, ha portato ad un consistente contenzioso. Abbiamo dovuto attendere 70 anni per vedere nel 2012 una riforma organica che mettesse mano al codice del'42.
La legge di Riforma del Condominio n. 220 del 2012 comunque,più che una vera riforma, ha recepito orientamenti giurisprudenziali di legittimità che, nel tempo, si sono consolidati ma, è con riferimento all'Amministratore di condominio che, possiamo dire, ha introdotto elementi di novità per cui ne viene fuori un professionista ben organizzato che deve possedere sempre di più competenze interdisciplinari tecniche, amministrative, fiscali e giuridiche.
Due sono, quindi, le innovazioni legislative che inducono a riconsiderare il ruolo e la figura dell'Amministratore di Condominio, si tratta della legge di Riforma, come abbiamo detto, (in vigore dal 18 Giugno 2013) che introduce importanti requisiti per l'esercizio della professione, maggiori è più stringenti obblighi e conseguenti responsabilità e la legge 4 del 14 Gennaio 2013, che disciplina le professioni non regolamentate, ovvero tutte quelle non organizzate in ordini o collegi, fra cui rientrano gli Amministratori di Condominio. Come conseguenza, con l'entrata in vigore della legge 220/2012 e del DM 140/2014 (Regolamento sulla formazione e l'aggiornamento degli Amministratori di Condominio) anche la norma UNI 10801/1988, che attualmente riguarda gli Amministratori di Condominio, passa attraverso una fase di revisione i cui lavori hanno preso le mosse lo scorso 10 Ottobre, con l'istituzione di un apposito gruppo operativo.
Un ruolo propulsivo dell'attività dell'assemblea dei condomini, e non solo l'esecuzione delle delibere, è demandato all'Amministratore che deve” disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune in modo che sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini “ ( art.1130 secondo comma del c.c.).
Se consideriamo che circa 24 milioni di persone vivono in edifici condominiali, che secondo i dati ISTAT e Cresme sono oltre un milione gli edifici con più di cinque alloggi nella cui gestione sono impegnati più di 300.000 amministratori che gli amministratori professionisti sono circa 37.000, che 240.000 gestiscono un solo condominio,generalmente quello di residenza, e che i laureati sono il 23 % del totale, da soli questi dati devono poter far riflettere, soprattutto se si affronta l'argomento anche su come è percepita dai condomini l'attività svoltata dagli Amministratori, in relazione alla quale occorrono competenze nuove, creative, innovative, in grado di soddisfare specifiche esigenze.
L'amministratore può,certamente, assumere un ruolo che va ben oltre la mera esecuzione delle delibere e l'ordinaria gestione dei servizi: può essere colui attraverso il quale è possibile attuare la c.d. gestione evoluta del condominio e questo non solo in relazione alla possibilità che vede anche le Società di capitali poter amministrare condomini.
È richiesta agli Amministratori la capacità di evolversi e c'è da prevedere che, sempre di più nuovi player avranno l' interesse ad entrare in questo mercato da rinnovare.
In molti casi occorre passare da gestioni condominiali artigianali ad evolute, manageriali, occorre, in un contesto in profonda trasformazione, una figura gestionale moderna ed aggiornata, in grado di rispondere, con strumenti appropriati, all'evoluzione normativa in atto, che sia in grado di affrontare l'attività con un approccio organizzativo diverso: occorre quindi una più marcata professionalizzazione della figura dell' Amministratore.
Sempre meglio un Amministratore dovrà assicurare la sicurezza, la salute delle persone che vivono in condominio, l'efficienza delle manutenzioni.
E, se l'Amministratore è l'interfaccia tecnico-manutentiva di un edificio e di coloro che lo vivono, è a lui demandato un ruolo manageriale e anche propositivo di rilievo.
La consapevolezza di gestire un patrimonio, in molti casi da riqualificare,dove una micro domanda si rivolge ad una micro offerta, lascia immaginare spazi interessanti per un approccio nuovo, in cui anche il Facility Management può dare delle risposte in termini di efficienza, trasparenza, soddisfazione dell'utente.
Di fronte ad un mondo che si evolve, cambiando anche attraverso la tecnologia, è del tutto evidente che una nuova sfida sta nella qualità . Un 'esigenza avvertita in ambito condominiale,correlata alla gestione, quindi il passaggio da un fare artigianale alla gestione del fare deve considerare una serie di fattori, come la qualità dei servizi, una maggiore attenzione all' ambiente, la programmazione del servizio.
Quale ruolo può avere un Amministratore manager?
Può, ad esempio, far comprendere l'importanza che riveste l'elaborazione di un piano di manutenzione programmata come strategia preventiva, al fine di preservare, nel miglior modo possibile, l'edificio ed i suoi impianti, può giocare un ruolo fondamentale se si parla di riqualificazione energetica, può portare cultura e la pratica della qualità, ancora può favorire la valorizzazione degli spazi condominiali, si pensi ad es. alla biblioteca in condominio, alla lavanderia comune, agli orti comuni, così come farsi promotore del “condominio solidale”, attraverso il cohousing sociale .
L'amministratore manager può elevare la gestione portandola nel mondo dei servizi integrati e divenire responsabile di un processo che passa dalla quantità alla qualità, per creare valore e questo può avvenire attraverso gestioni evolute del patrimonio immobiliare che puntino a mutuare le buone pratiche, che attualmente vedono il Facility Management come supporto strategico nella gestione e valorizzazione di patrimoni immobiliari pubblici e urbani.
Abbiamo davanti una nuova frontiera, una opportunità, su cui avviare riflessioni ed un confronto purchè si affronti l'argomento delle gestioni condominiali secondo un nuovo approccio strategico, con il fine di delineare un modello di gestione evoluta degli immobili, anche negli edifici condominiali, e solo così si potrà pensare di passare, anche attraverso la gestione integrata dei servizi per gli edifici condominiali, a modelli di gestione dei servizi per l'insediamento e di parti di città.


*Past president ASPPI (Ass. ne Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari)
*Pres. Naz. le SESAMO (Ass. ne Amministratori di immobili)


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