Il Condominio

Diritto al parcheggio: tutti ne traggono beneficio ma pochi pagano

di Donato Palombella

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Anche solo alcuni condòmini possono chiedere che venga accertato il diritto d'uso, da parte dell'intero condominio, sull'area destinata a parcheggio. In questo caso non è necessario che intervengano in giudizio tutti i comproprietari, essendo escluso il litisconsorzio necessario. Il corrispettivo per l'esercizio di tale diritto sarà pagato solo dai condòmini che si sono fatti promotori dell'iniziativa. Questo il senso della sentenza 13414 della Cassazione, depositata il 30 giugno 2015 .
Siamo alle solite, il costruttore vende ad un terzo l'area vincolata a parcheggio ed i condòmini non sanno dove parcheggiare la loro auto. Rotti gli indugi, citano in giudizio il terzo acquirente chiedendo che il Tribunale accerti il diritto di uso dell'area vincolata nei confronti dell'intero condominio. Il Tribunale prima ordina l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini, poi accoglie la domanda, ponendo a carico di ciascun condòmino la somma di circa 7.000 euro come corrispettivo del diritto d'uso.
Senza integrazione del contraddittorio il giudizio si estingue.
La Corte d'appello cambia rotta e dichiara estinto il giudizio. Gli attori non avrebbero chiamato in causa i proprietari dei negozi a piano terra e, così facendo, non avrebbero adempiuto all'ordine di integrazione del contraddittorio. Secondo la Corte, il diritto d'uso delle aree a parcheggio esplica i propri effetti nei confronti di tutti i condòmini, a prescindere che i singoli immobili siano residenze, uffici o negozi, conseguentemente, tutti dovevano essere chiamati in causa, compresi i proprietari dei locali a piano terra. Non avendo adempiuto integralmente all'ordine del Tribunale, il giudizio doveva essere dichiarato estinto.
Non è configurabile il consorzio necessario.
La causa sfocia in Cassazione. I condomini sostengono che, nel caso in esame, non sarebbe configurabile il litisconsorzio necessario per cui non sarebbe configurabile alcun obbligo di chiamare in causa tutti i comproprietari. L'azione diretta a far valere il diritto d'uso sulle aree a parcheggio può essere fatta valere anche solo da alcuni condòmini nell'interesse dell'intero condominio.
Il parere della Cassazione
La Corte di Cassazione, con la sentenza del 30 giugno 2015 n. 13414 rifacendosi ad una giurisprudenza risalente nel tempo (Cassazione n. 22889/2007; n. 10999/2001; n. 3121/1999), ha stabilito che, quando i condomini agiscono congiuntamente e si limitano a chiedere il riconoscimento del loro diritto d'uso sull'area destinata a parcheggio, è configurabile il litisconsorzio facoltativo per cui non è necessario che al giudizio partecipino tutti i proprietari. Ciò in quanto «vengono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall'identità del titolo (legale) da cui derivano, sicché si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente “facoltativo” ai sensi dell'art. 103 c.p.c. e non occorre quindi che al giudizio partecipino necessariamente anche tutti gli altri condomini».
Il corrispettivo del diritto d'uso
Quanto al corrispettivo del diritto d'uso, la Cassazione ha precisato che esso «è dovuto solo dai condomini che hanno agito per il riconoscimento del diritto d'uso in questione». A quanto pare, chi non partecipa al giudizio può usufruire del bene senza accollarsi i relativi costi.


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