Il Condominio

Stop alle immissioni estive di odori e rumori

di Giuseppe Bordolli

Nel caseggiato, soprattutto nel periodo estivo, aumentano in modo esponenziale le liti dovute al comportamento di quei condòmini che innaffiano abbondantemente le piante sul balcone senza alcuna precauzione o accendono i condizionatori senza preoccuparsi dell’acqua di condensa che inevitabilmente cade nella proprietà sottostante.Del resto, con le finestre aperte, è inevitabile che si avvertano con maggiore facilità anche gli odori prodotti dal vicinato o le emissioni di vapori provenienti da locali commerciali nel caseggiato.

In questi casi, qualora sia superata la normale tollerabilità delle immissioni, il condomino danneggiato può tutelarsi in sede civile o in sede penale, se è stato commesso il reato di getto pericolo di cose.

La «normale tollerabilità»

Secondo l’articolo 844 del Codice civile, il proprietario non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi. Tale disposizione si basa sul criterio della “normale tollerabilità” che è un criterio relativo, poiché esso non trova il suo punto di riferimento in dati aritmetici fissati dal legislatore. L’indagine del magistrato, diretta a stabilire se le immissioni restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere quindi riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale.

Al giudice è così affidato un ruolo di moderatore da esercitarsi di volta in volta con riguardo, oltre alle condizioni di tempo e di luogo nelle quali si verificano le immissioni, anche alla loro intensità ed idoneità a ripercuotersi sfavorevolmente nei confronti dei condomini che le ricevono .

Lo stillicidio

È certamente vietata la collocazione di vasi di piante su parapetti, ove gli stessi non siano fissati e creino problemi di stillicidio. Molto spesso questo divieto è contenuto in una norma del regolamento di condominio.

In tal caso l’unica soluzione è quella di utilizzare sottovasi e fioriere interne, saldamente ancorate alla ringhiera dei balconi, con conseguente rispetto della disposizione di cui all’articolo 844 del Codice civile della la norma regolamentare che vieta la collocazione di vasi di piante su parapetti.

Al contrario, commette addirittura il reato di getto pericolo di cose il condomino che, senza precauzioni, innaffia i fiori del proprio appartamento, facendo cadere al piano di sotto acqua e terriccio e imbrattando il davanzale, i vetri ed altre suppellettili del condomino sottostante.

Precauzioni sono necessarie pure per l’acqua condensata dall’unità esterna di un impianto di condizionamento singolo, che deve essere convogliata in contenitori periodicamente svuotati, onde evitare lo stillicidio verso altre unità immobiliari.

Non è possibile, invece, innestare il tubo di scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, comportando tale attività un’alterazione della cosa comune perché il pluviale ha la finalità di scaricare solamente acque meteoriche.

Odori molesti

L’articolo 844 delCodice civile non detta un criterio univoco e prestabilito per determinare fino a quando si debba tollerare le immissioni odorose del condomino vicino: .il giudizio del giudice potrebbe variare e la stessa fonte di disturbo potrebbe essere valutata in modo differente.

In ogni caso il condòmino (o un suo inquilino) che, nell’esercizio di un’attività commerciale, determini l’emissione nell’atmosfera di fumi e vapori nauseabondi, al punto da determinare disagio in tutti i condomini dello stabile, che sono costretti a tenere le finestre chiuse, può arrivare a commettere il reato di getto pericoloso di cose (Cassazione, sentenza 27562/2015 ).

Quanto sopra è ancor più vero se i vapori illeciti provengono da una canna fumaria che è in aperto contrasto con le leggi sanitarie vigenti.

La tutela civile e penale

Il condòmino danneggiato dalle immissioni intollerabili è legittimato a chiedere al giudice civile di proibire al vicino la prosecuzione della sua attività e di ordinare a suo carico il risarcimento dei danni, anche non patrimoniali (danno biologico, morale, eccetera).

Spesso, però, prima o contemporaneamente all’azione ordinaria innanzi al giudice, viene chiesto anche un provvedimento d’urgenza per far cessare immediatamente le molestie.

In ogni caso il tema delle immissioni, oltre ai risvolti civilistici, può rilevare anche in ambito penale come conseguenze del comportamento del singolo condòmino che commette il reato di getto pericoloso di cose, punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro.


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