Il Condominio

Il quesito: l’installazione dell’ascensore non deve compromettere la stabilità del fabbricato

di Raffaele Cusmai e Tiziano Parisi

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Da Condominio24

D. Nel mio condominio, composto da nove unità abitative disposte su tre piani, si vorrebbe installare un impianto di ascensore. Solo tre proprietari (che rappresentano circa 400 millesimi di proprietà) sono favorevoli all’innovazione; la maggioranza teme che le modifiche alla tromba delle scale possano compromettere la stabilità del fabbricato. Quale maggioranza assembleare è richiesta per questo tipo di intervento?

R. In base all'art. 1120, secondo comma, c.c. i condomini con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, abbiano ad oggetto le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche fra cui rientra, quindi, anche l'installazione di un ascensore.
L'ultimo comma della citata norma dispone però come risultino “comunque” vietate le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità od alla sicurezza del fabbricato, che alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Sembra opportuno evidenziare come recente giurisprudenza di legittimità ha affermato come seppur il legislatore abbia previsto delle maggioranze “inferiori” per le innovazioni volte ad eliminare le barriere architettoniche, “resta fermo il disposto dell'art. 1120, comma secondo, il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, secondo l'originaria costituzione della comunione. Ne deriva che è nulla la delibera, la quale, ancorché adottata a maggioranza al fine indicato (nella specie, relativa all'installazione di un impianto di ascensore nell'interesse comune), sia lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, e la relativa nullità è sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137, ultimo comma, cod. civ., potendo essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse, ivi compreso il condomino che abbia espresso voto favorevole” (cfr. Cass. civ. Sez. II, 24/07/2012, n. 12930).
Quanto alla eventuale lesione del decoro architettonico, si evidenzia come una recente sentenza della Suprema Corte avente ad oggetto un caso analogo ha affermato come il giudice di merito, nel verificare se l'istallazione di un ascensore collocato nell'atrio di un edificio e non all'esterno di esso comporti alterazione del decoro architettonico e pregiudizio all'uso e godimento delle parti comuni deve tenere conto dell'orientamento della suprema Corte nell'identificazione del limite al mutamento della cosa comune, disciplinato dall'art. 1120, comma 2, c.c. in quanto “il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità” (cfr. Corte di Cassazione del 25 ottobre 2012 n. 18334).
Relativamente al caso di specie, occorre evidenziare anzitutto come il secondo comma dell'art. 1136 c.c. prevede la validità delle deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, mentre dal quesito ne deriva che i condomini “interessati” all'installazione de qua rappresentino soltanto circa 400 millesimi del valore complessivo dell'immobile.
In secondo luogo, si evidenzia come da quanto esposto la maggioranza dei condomini avrebbe espresso delle “riserve” in merito alla stabilità del fabbricato in relazione alla nuova installazione.
In conclusione, si ritiene quindi che quand'anche il condominio de quo riesca a raggiungere la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. per l'approvazione dell'installazione dell'ascensore di specie, deve essere comunque rispettato il disposto dell'ultimo comma dell'art.1120 c.c., che vieta le innovazioni che possano, fra le altre ipotesi previste, “recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato”.


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