Il Condominio

I balconi «aggettanti» sono in proprietà esclusiva

di Ivan Meo

Sui balconi la discussione è sempre aperta. Soprattutto perché, per la loro struttura, si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi, eccetera) e assolvono una duplice funzione: costituiscono, infatti, una proiezione esterna dell’appartamento, perché tramite essi il condomino può affacciarsi ed esplicare il suo diritto di veduta, e in questi casi ci si trova di fronte ai balconi «aggettanti» che per loro struttura sono sporgenti dalla facciate e quindi godono di un loro autonomia, perché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altre tipologie di balconi. E la funzione di essere parte integrante e strutturale della facciata, in quanto rappresentano un elemento decorativo ed estetico dello stabile.

Il tema dei blaconi «aggettanti» è stato affrontato dallaCassazione (sentenza 1156/2015) a seguito di una causa approdata va Giudice di Pace di Avellino, dove viene citato il proprietario per ottenere l’eliminazione delle infiltrazioni derivanti dal balcone di sua proprietà nonché il risarcimento per i danni subiti. Il Giudice accoglie il ricorso e condanna il convenuto. Il soccombente ricorre al Tribunale di Avellino che rigetta le impugnazioni. Avverso detta pronuncia, il ricorrente deduceva il proprio difetto di legittimazione passiva, assumendo che le infiltrazioni lamentate sarebbero dipese dalla cattiva manutenzione di parti del balcone da considerarsi parti comuni.

Dall’analisi della perizia svolta dal Ctu, era emerso che la causa delle infiltrazioni era ascrivibile al «cattivo stato di manutenzione di finitura dell’estradosso delle solette del balcone (…) e dai correntini risultati ammalorati e sconnessi nella pavimentazione divelta e sconnessa in più punti». I Giudici rammentano, che nel caso di specie, trattasi di una particolare tipologia di balcone cosiddetti aggettanti, che costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del proprietario di questa, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell’edificio (Cassazione, sentenza 6624/2012).

I balconi aggettanti, quindi, costituendo un prolungamento dell’unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario. Ne consegue l’esclusione dalla comproprietà condominiale e la loro appartenenza in via esclusiva ai proprietari delle relative unità abitative. Poiché viene esclusa la presunzione di condominialità, le opere di manutenzione dei balconi medesimi competono ai corrispondenti proprietari. Tuttavia, ogni qual volta si interviene su di essi, per effettuare lavori di manutenzione, occorre preliminarmente discernere la rispettiva valenza strutturale da quella estetica ornamentale - ove sussistente – al fine di individuare esattamente i criteri di riparto della spesa anche tra condòmini.


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