Il Condominio

Le spese per la conservazione e la sicurezza dell’ascensore riguardano tutti

di Antonio Scarpa

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LaCorte di cassazione, seconda sezione civile, con sentenza n. 14697 del 14 luglio 2015 , ha affermato che è invalida la deliberazione assembleare volta ad approvare un intervento di sostituzione dell'ascensore condominiale, ove siano stati convocati alla riunione soltanto i condomini titolari degli appartamenti situati dal primo all'ultimo piano dell'edificio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi, essendo solo i primi gli effettivi fruitori dell'impianto. La Suprema Corte ha evidenziato come l'ascensore rientri tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, salvo che non risulti il contrario dal titolo d'acquisto. Non incide sulla comproprietà dell'impianto di ascensore il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e di sostituzione dettato dall'art. 1124 codice civile. Né era stata dedotta nella lite l'esistenza di un'eventuale clausola del regolamento condominiale che prevedesse l'esenzione di alcuni condòmini dalle spese di conservazione delle spese dell'ascensore, potendo semmai una convenzione di questo tipo valere a superare la presunzione di proprietà comune dell'impianto.
La soluzione proposta dalla sentenza n. 14697 del 2015 appare del tutto condivisibile.
L'impianto di ascensore eseguito all'epoca della costruzione dell'edificio, o comunque in un momento precedente al sorgere del condominio (ovvero prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari), è oggetto di proprietà comune presunta (in tal senso, si vedano gli artt. 1117, n. 3, e 1124, comma 1°, codice civile , come risultanti in seguito alla Riforma del 2012). Laddove poi l'edificio condominiale sia fornito di più scale, e quindi di più ascensori, ciascuno dei quali serva in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, ogni ascensore può considerarsi comune non già alla totalità dei condomini, bensì soltanto a quella parte di essi al cui uso sia funzionalmente e strutturalmente destinato.
La proprietà dell'ascensore realizzato, invece, successivamente alla costituzione del condominio, è regolata dalla disciplina delle innovazioni ex artt. 1120 e 1121 c.c. ed ha quindi titolo nella apposita deliberazione assembleare di approvazione dell'opera e di ripartizione delle relative spese, in favore soltanto di coloro che abbiano voluto l'impianto e sopportato integralmente il suo costo. In pratica, l'ascensore che, pur essendo utilizzabile da tutti, sia stato però costruito a spese di uno soltanto dei condomini, rimane di proprietà esclusiva di questo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai suoi vantaggi, contribuendo ai relativi costi di costruzione e manutenzione. Nel caso, invece, di ascensore installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto si intende di proprietà comune fra tutti i partecipanti, in proporzione al valore della superficie di proprietà esclusiva
Sussistendo una presunzione di condominialità dell'ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, da ripartire tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 codice civile, prescindono dalla considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto. Anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada devono, infatti, concorrere alle spese generali inerenti impianti e servizi condominiali, purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato, ovvero strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture, cui tutti i condomini siano tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi.
Non si traduce, altrettanto, in motivo di esonero del singolo condomino dalla spesa per l'ascensore la circostanza che il rispettivo appartamento sia rimasto per lungo tempo disabitato.
Ai condomini che debbono ritenersi contitolari dell'impianto di ascensore (e cioè a tutti, ex art. 1117 codice civile, se realizzato all'epoca della costruzione del¬l'edificio cui è funzionalmente e strutturalmente destinato; ovvero soltanto a quelli che abbiano approvato la sua installazione, se si tratta di ascensore realizzato dopo la nascita del condominio) spetta poi il diritto di partecipare all'assemblea che abbia ad oggetto la manutenzione dell'ascensore stesso; dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità dell'impianto.


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