Il Condominio

Spetta ai soli condòmini l’impugnazione delle delibere invalide

di Federico Ciaccafava

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Deliberazioni invalide: in caso di annullabilità, l'impugnazione spetta ai soli condomini e non anche, per esempio, ai conduttori di un alloggio condominiale, pur essendo interessati dagli effetti della delibera stessa.
In tema di deliberazioni condominiali, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, nonché quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale.
A ribadirlo è la stessa Corte di cassazione (Sezione III, Sent. 28 giugno 2015, n. 13204, Pres. Russo, Rel. Ambrosio, P.M. Sgroi ) in una recente sentenza che ha in tal modo contribuito a rafforzare l'orientamento espresso ormai un decennio orsono dalle Sezioni Unite (cfr., Cass. civ., S.U. n. 4808/2005). Queste ultime, si ricorda, intervenute per dirimere un conflitto di giurisprudenza, hanno tracciato il confine che separa le delibere nulle da quelle annullabili. In particolare, muovendo dalla distinzione tra vizi gravi, riconducibili alla “sostanza” degli atti e da annoverare quindi nella categoria della nullità, e vizi meno gravi, riconducibili invece a difetti procedimentali o di forma, da ascrivere nella categoria della annullabilità, la Corte ha espressamente qualificato come nulle: le delibere prive degli elementi essenziali; le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Al contrario, debbono qualificarsi annullabili: le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere affette da vizi formali; le delibere assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; le delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere prese in violazione delle norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
L'occasione per la riaffermazione del principio è stata offerta alla Cassazione nell'ambito di una controversia relativa al rilascio di un immobile – già adibito ad abitazione del portiere – e concesso in locazione dal Condominio. In particolare, la Corte, ritenendolo infondato, ha rigettato il primo motivo di ricorso proposto dal conduttore il quale lamentava il mancato accoglimento da parte della corte d'appello dell'eccezione di difetto di costituzione del Condominio, osservando che il legale di quest'ultimo risultava essersi costituito in forza di delibera assembleare adottata senza l'osservanza delle maggioranze prescritte dalla legge. Decisiva, a giudizio della Cassazione, in merito alla dedotta questione della contestata validità della delibera, è la considerazione che debbono appunto qualificarsi – non già nulle, tantomeno inesistenti – ma annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, nonché quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale. In tale ipotesi, l'eventuale difetto di quorum costitutivo e deliberativo, conclude la Cassazione, avrebbe dovuto essere fatto valere dai condomini assenti o dissenzienti – e non certo dall'odierna ricorrente, quale terza estranea al Condominio – con l'azione prevista dall'art. 1137 cod. civ. nel termine legale di trenta giorni, risultando, in mancanza, la delibera valida ed efficace nei confronti di tutti i rappresentanti al Condominio.


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