Il Condominio

Il quesito: le norme su costituzione e validità delle deliberazioni sono inderogabili

di Raffaele Cusmai e dell'avv. Tiziano Parisi

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Da L’Esperto Risponde

D. Nel caso di condominio minimo ( 3/6 proprietari) è possibile derogare alle norme in materia di costituzione e validità delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1136?

R. Sembra opportuno premettere che, secondo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, al c.d. “condominio minimo” si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione.
Invero, “il condominio si istaura, sul fondamento della relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistono più piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce all'istituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo; d'altra parte, nessuna disposizione prevede l'inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti, posto che le sole norme in materia concernenti il numero dei condomini riguardano la nomina dell'amministratore e la formazione del regolamento” (cfr. Cass. civ. Sez. Unite, 31-01-2006, n. 2046).
Ferma quindi l'applicabilità delle norme in materia di condominio anche al caso di specie, si evidenzia come l'art. 1138, quarto comma, c.c. espressamente prevede, per quel che qui interessa, che le norme del regolamento condominiale non possono “in nessun caso derogare” (anche) alle disposizioni di cui all'art. 1136 c.c., ovvero le disposizioni previste in materia di costituzione dell'assemblea e sulla validità delle deliberazioni condominiali.
Quelle indicate nel quarto comma dell'art. 1138 c.c. devono infatti considerarsi come norme imperative “inderogabili”, ovvero non suscettibili di modifica da parte dei condomini.
Sebbene l'art. 1138 c.c. disciplini il solo regolamento assembleare, deve evidenziarsi come sia la dottrina che la giurisprudenza risultano concordi nel ritenere che la modifica delle norme di specie non risulti ammessa nemmeno con il consenso unanime dei condomini e, quindi, detto divieto deve considerarsi esteso anche ai regolamenti di natura contrattuale.
In merito, si riporta quanto espresso dalla giurisprudenza di merito, secondo cui “I quorum previsti dall'art. 1136 c.c. in tema di costituzione dell'assemblea condominiale e di validità delle deliberazioni non sono suscettibili, per il disposto esplicito dell'art. 1138, comma 4, c.c. di alcuna deroga da parte dei regolamenti condominiali, anche se si tratti di regolamenti contrattuali o di altre convenzioni intercorse tra le parti. Le disposizioni richiamate dell'u.c. dell'art. 1138 c.c. (comprese, quindi, anche quelle dell'art. 1136 c.c.) sono da ritenersi inderogabili sia per difetto che per eccesso. Infatti l'espressione “almeno”, adoperata dal legislatore nei commi 2 e 3 del citato art. 1136 c.c., non autorizza l'emanazione di norme regolamentari che fissino maggioranze superiori a quelle legali e non è consentita analogia con quanto disposto in tema di assemblea delle società (cfr. artt. 2368 e 2369 c.c.). L'espressione “almeno” sta a significare, unicamente, che sono valide a fortori le deliberazioni che siano adottate con una maggioranza più elevata. Ne consegue, dunque, la nullità assoluta delle disposizioni del regolamento condominiale che siano in contrasto con l'art. 1136 c.c. ovvero con gli altri articoli indicati come inderogabili dall'art. 1138, comma 4, c.c.” (cfr. App. Napoli, 14/11/1972).
In conclusione, si rileva come le norme in materia di costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1136 c.c. sono inderogabili, ovvero non risulta possibile alcuna loro modifica, nemmeno con il consenso unanime dei condomini.


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