Il Condominio

La tabella millesimale non si modifica solo perché viene usata una nuova ripartizione

di Giuseppe Bordolli

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I condomini comproprietari di due o più appartamenti che richiedono all'amministratore una nuova modalità di ripartizione delle spese condominiali non per questo intendono richiedere anche una modifica delle tabelle millesimali, anche se l'assemblea ha accettato ed applicato la nuova ripartizione per diversi anni.
Per la revisione delle tabelle millesimali è necessaria una reale consapevolezza dell'assemblea che con un comportamento tacito ma univoco, voglia modificare i valori delle originarie tabelle millesimali, anche se limitatamente ad alcune unità immobiliari.
Sono questi gli interessanti principi contenuti nella motivazione della sentenza n. 13296 del 23 giugno 2015 .
La vicenda
I comproprietari di due appartamenti di dimensioni diverse e differente caratura millesimale (mm. 9,25 e mm 20,00), su i quali gravava l'usufrutto della madre, richiedevano all'amministratore di suddividere le spese condominiali in parti uguali, ignorando così la tabella millesimale.
Questa richiesta veniva accolta e tacitamente recepita e rispettata dal condominio per diversi anni.
Tuttavia, al momento del decesso dell'usufruttuaria, i figli chiedevano all'amministratore il ripristino dell'originaria distribuzione tabellare.
Secondo l'amministratore del condominio, però, era intervenuta una modifica consensuale della ripartizione millesimale accettata da tutti i condomini: in altre parole gli appartamenti si dovevano considerare ormai di pari quota millesimale.
Di conseguenza in una successiva assemblea lo stesso continuava ad applicare questo criterio, considerando irrilevante la richiesta dei comproprietari che impugnavano le delibere adottate dall'assemblea senza il rispetto dell'originaria tabella.
Le decisioni di merito
Il tribunale di Napoli dava ragione al condominio.
Tale decisione veniva confermata dalla corte di appello della stessa città.
I giudici di secondo grado notavano che a seguito della richiesta rivolta all'amministratore, le delibere e le spese condominiali erano rispettivamente adottate e ripartite per un decennio, considerando le due unità immobiliari con identiche quote di partecipazione al condominio.
Di conseguenza, gli altri condomini avevano aderito o accettato la differente suddivisione con conseguente nascita di un nuovo accordo che aveva modificato le tabelle originarie.
Del resto – gli stessi giudici - rilevavano che la ripartizione in misura paritaria era giustificata dall'intervenuto aumento della originaria superficie di uno dei due appartamenti, nonché dall'opposizione degli acquirenti dell'altra abitazione.
In ogni caso la distinzione fra ripartizione delle spese e modifica delle tabelle millesimali si doveva considerare una distinzione irrilevante.
La posizione della Suprema Corte
La Suprema Corte non ha condiviso il ragionamento contenuto nella sentenza della corte d'appello.
In particolare sottolinea come non sia stato presa in considerazione l'esatta portata della richiesta dei comproprietari che non avevano affatto voluto una modifica delle tabelle ma soltanto una diversa e temporanea modalità di pagamento delle spese condominiali.
Quanto sopra risultava evidente dal fatto che la predetta richiesta è stata rivolta al solo amministratore che è deputato alla riscossione degli oneri condominiali ma non è certo legittimato ad accettare modifiche delle tabelle millesimali, rientranti evidentemente nelle attribuzioni dell'assemblea.
In ogni caso, secondo i giudici supremi, bisognava accertare se l'approvazione delle delibere e la ripartizione dei contributi secondo le indicazioni dei millesimi corrispondessero ad un'effettiva, seppure tacita, volontà degli altri condomini di procedere, anche se limitatamente ai due appartamenti in questione, alla revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale.
Per compiere questa valutazione sarebbe stato necessario tenere conto, da un lato del contenuto della richiesta rivolta al solo amministratore e del rapporto di parentela esistente fra i comproprietari delle unità immobiliari, dall'altro della totale irrilevanza della nuova modalità di ripartizione delle spese rispetto alla restante parte della collettività condominiale.
In altre parole non si è considerato come la semplice indicazione nei verbali di assemblea dei valori millesimali dei due appartamenti, difforme da quanto previsto nelle tabelle millesimali, per un totale rimasto invariato, non avesse alcun riflesso sui criteri di ripartizione delle spese degli altri condomini.


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