Il Condominio

Il quesito: le spese per il lucernario di uso esclusivo sono a carico del singolo condomino

di Raffaele Cusmai e Tiziano Parisi

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D. Nel condominio il bilocale comprende anche un soffitta in cui, sin dalla costruzione dell'intero edificio, risulta installato un lucernario. Posto che detta opera deve essere sostituita, si richiede se la relativa spesa debba essere sostenuta da tutti i condomini o dal singolo proprietario dell'immobile in cui risulta installata.

R. Dai dati forniti risulta che dell'utilità del lucernario di specie ne tragga beneficio soltanto un singolo condomino, ossia il proprietario del bilocale in oggetto.
Sembra opportuno precisare come a prescindere dalla sua riconducibilità nell'alveo dei beni comuni od in quella dei beni di proprietà privata, ai fini della ripartizione delle spese per la sua manutenzione la relativa risposta risulta univoca.
Invero, anche volendo ipotizzare un'ipotetica “condominialità” del bene in questione, data la sua originaria installazione, si rileva come in base a quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., che disciplina il riparto delle spese per la conservazione delle parti condominiali, qualora sussistano beni “comuni” destinati a servire i condomini “in misura diversa”, le spese relative alla loro manutenzione debbono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascun condomino possa farne.
In applicazione del secondo comma dell'art. 1123 c.c., quindi, anche qualora il bene di specie possa considerarsi astrattamente “comune”, salvo il contrario risulti dal titolo, le relative spese per la sua manutenzione debbono essere egualmente poste a carico del solo condomino che ne trae utilità.
Secondo il costante orientamento o della giurisprudenza di legittimità, si rileva in fatti come “In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi”. (cfr. Cassazione n. 7077 del 22.06.1995; cfr. anche Cass., sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986).
In conclusione, a prescindere dalla natura privata o condominiale del lucernario di specie, data l'esclusiva utilità che un solo condomino ne trae, si rileva che le spese per la sua manutenzione debbono essere poste esclusivamente a carico del proprietario dell'immobile su cui risulta installata l'opera.


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