Il Condominio

Gli «interpelli del condominio»: il punto sulla sopraelevazione

di Federico Ciaccafava

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Occupiamoci di delineare i caratteri generali del fenomeno designato in termini di sopraelevazione nel regime del condominio negli edifici.

D. In termini generali, cosa designa il termine sopraelevazione?
R. Per sopraelevazione si intende la fattispecie prevista e disciplinata dal legislatore nell'art. 1127 cod. civ. la cui rubrica recita propriamente “Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio”.

D. Cosa dispone la richiamata disposizione?
R. Tale norma dispone che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo; la stessa facoltà è poi riconosciuta dal codice a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La disposizione in esame accorda quindi tanto al “proprietario dell'ultimo piano” quanto al “proprietario esclusivo del lastrico solare” il c.d. diritto di sopraelevazione.

D. A quali condizioni è riconosciuto ai predetti soggetti il diritto di sopraelevare?
R. Premesso che, in conformità a quanto espresso anche in giurisprudenza, ai sensi dell'art. 1127 cod. civ., costituisce “sopraelevazione” l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l'originaria altezza dell'edificio – per cui la nozione non va limitata alla costruzione di nuovi piani dell'edificio, ma si estende ad ogni intervento che comporta l'innalzamento della copertura del fabbricato - tale diritto di sopraelevare spetta ai predetti soggetti ai sensi e con i limiti previsti dalla citata norma senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una “servitus altius non tollendi”, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale.

D. Si è discorso di limiti di natura legale. Quali sono?
R. L'art. 1127 cod. civ. sottopone il diritto di sopraelevazione ad un triplice ordine di limiti legali, cioè espressamente fissati dalla legge: infatti, da un lato, “la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”; dall'altro, “i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti”.

D. Esaminiamo meglio tali limiti. In cosa si risolvono in concreto?
R. Il primo limite (“c.d. condizione statica”) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione; quanto agli altri due limiti (“c.d. turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce”) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati. La norma in esame presenta quindi carattere innovativo rispetto alla disciplina previgente (cfr., art. 12 del R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56), in quanto inibisce al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali: le condizioni statiche dell'edificio, pertanto, rappresentano un ostacolo al sorgere ed all'esistenza stessa del diritto di soprelevazione e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio di tale diritto, cosicché il limite delle condizioni statiche si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione. Ora, mentre per quanto riguarda la prima ipotesi, la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127, comma 2, cod. civ., in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato, con la conseguenza che, a fronte di tale opera, deve riconoscersi la facoltà del Condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nel caso di sopraelevazione effettuata alterando l'aspetto o il decoro architettonico dell'intero immobile, l'azione diretta ad ottenere la “restitutio in integrum”, di cui gli altri condomini sono titolari, a differenza di quella diretta contro una sopraelevazione non consentita dalle condizioni statiche dell'edificio (la cui azione di accertamento negativo in quanto tendente a far valere l'inesistenza del diritto è imprescrittibile) è soggetta a prescrizione ventennale.

D. Quali altri obblighi pone la legge a carico di chi intende sopraelevare?
R. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Tale indennità risulta dovuta non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva.

D. Come viene determinata tale indennità?
R. Per quanto concerne la determinazione dell'indennità, in giurisprudenza si è affermato che, nel caso di sopraelevazione di un solo piano, essa deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente cosi ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l'ammontare dell'indennità è rappresentato dal prodotto cosi ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. L'indennità de qua, infine, sempre secondo quanto espresso di recente in seno alla giurisprudenza, costituisce oggetto di un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola, dettata dall'art. 1224 cod. civ. per i debiti di valuta, secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora, spettando gli stessi, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione.

RIFERIMENTI NORMATIVI
Cod. civ. art. 1127


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