Il Condominio

I danni da infiltrazioni possono essere semplicemente stimati

di Donato Palombella

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Infiltrazioni e macchie di umidità sono una delle principali cause di litigio tra vicini. Non sempre è agevole individuare la fonte del danno, stabilire a chi spetti la riparazione e quantificare l'entità del risarcimento. Le cose si complicano, poi, quando le infiltrazioni si verificano a danno di un locale commerciale. In questo caso, bisognerà mettere in conto il mancato utile d'impresa, sperando che nel locale non ci siano beni che temono l'umidità. Cosa potrebbe accadere nel caso in cui, ad essere allagato, sia un negozio di telefonini super-tecnologici e super-costosi? Nel nostro caso le infiltrazioni hanno colpito un laboratorio fotografico ma, fortunatamente, le apparecchiature non devono aver subito troppi danni.
Ma veniamo al caso concreto. Uno scarico condominiale cede rendendo inagibile i locali posti nel semiinterrato dove, colmo della sfortuna, era insediato uno studio fotografico. Il condominio fa intervenire la propria assicurazione che, però, si accolla solo una parte del danno così la questione finisce nelle aule di giustizia. Il Tribunale accoglie la domanda e liquida un risarcimento di circa 18.500 euro, oltre accessori e rimborso di due terzi delle spese di lite. La Corte di Appello riduce il risarcimento ad euro 10.000 oltre accessori. Non contento dello “sconto”, il condominio ricorre in Cassazione contestando principalmente le modalità con cui il giudice di merito aveva quantificato il danno.

Possibile la stima del danno
Sta di fatto che il danno era stato determinato “sulla carta” ovvero in base alla stima effettuata dal Consulente Tecnico di Parte, poi condivisa dal Consulente Tecnico di Ufficio. La quantificazione del danno, quindi, era stata effettuata partendo da «ragionevoli valutazioni basate anche su dati di fatto appartenenti al notorio ed alla comune esperienza» presumendo l'entità dei proventi di uno studio fotografico ed il costo degli arredi e delle attrezzature. La Corte d'Appello, da parte sua, aveva ridimensionato la stima in quanto il fattaccio si era verificato in una località balneare ma a fine stagione e, per di più, il danneggiato era sotto sfratto per cui, di lì a breve, avrebbe comunque dovuto lasciare l'immobile.
Secondo la Cassazione (Sezione III, sentenza del 18 giugno 2015, n. 12609) , il giudice può benissimo quantificare il danno facendo riferimento a dati derivanti dalla comune esperienza e senza prendere visione dei beni danneggiati. Secondo gli Ermellini, quindi, una volta che l'evento dannoso (l'allagamento) sia stato accertato, il danno può essere quantificato facendo affidamento a dati derivanti dalla comune esperienza. In altre parole, il danneggiato viene esonerato dall'onere di fornire una prova concreta del danno materiale subito. La Cassazione sottolinea la legittimità dell'operato della Corte d'Appello che non si era limitata a fare proprie le argomentazioni del Tribunale, ma aveva ridotto l'ammontare del risarcimento giustificando le modalità di tale “dimagrimento”. E, in verità, il giudice d'appello aveva ridotto l'importo del risarcimento applicando dei criteri correttivi oggettivi.

Ridotto il danno ma non le spese
Secondo il Condominio, la Corte d'Appello, riducendo il danno, avrebbe dovuto ridurre, nella stessa misura, anche l'importo delle spese legali liquidate in favore del danneggiato. Tale richiesta non è stata accolta in quanto non adeguatamente motivata.

Le infiltrazioni sono sempre un problema
Per comprendere come sia difficile risolvere i problemi legati alle infiltrazioni, ci spostiamo in un'altra aula di giustizia in cui si affronta il caso di danni derivanti da un allagamento. Questa volta l'acqua era fuoriuscita dal cassone di un condomino, aveva invaso un locale condominiale e, a questo punto, invece di essere smaltita nello scarico comune, si era infiltrata nell'appartamento sottostante. Sta di fatto che la Cassazione, con la sentenza del 18 giugno 2015, n. 12619 ha addossato ogni responsabilità al proprietario del cassone da cui l'acqua era tracimata lasciando indenne il condominio. Respinta, quinti, la tesi del convenuto che aveva chiamato in causa il condominio denunciando la mancata manutenzione degli scarichi condominiali ed il difetto di impermeabilizzazione. E' anche vero che, in questa circostanza, gli avvocati difensori, molto probabilmente, non hanno fatto la loro parte fino in fondo.


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