Il Condominio

Formazione dell’amministratore, restano ancora molti dubbi da chiarire

di Antonio Romano (ufficio studi Sesamo)

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

La legge di riforma del condominio, con la modifica apportata dal DL “Destinazione Italia”, ha introdotto molte novità relative alla figura dell'amministratore di condominio che si trova certamente al centro di un processo di riconoscimento della professionalità della propria figura, riconoscimento che avviene, per così dire, “in cambio” di una serie di adempimenti, oneri e responsabilità.
Il quadro che risulta dalla legge di riforma del condominio L 220/12 (con le modifiche introdotte dal DL 145/13 convertito nella L 9/14), dal DM 140/2014 sulla formazione dell'amministratore di condominio e dalla L 4/2013 sulle professioni non regolamentate da ordini, rappresenta un cambiamento drastico rispetto al passato e chiama le associazioni di categoria al ruolo non facile, ma estremamente stimolante, di garanti di una sorta di sistema di qualificazione di questa figura professionale.
Gli aspetti non chiari restano molti e molti di essi riguardano proprio la formazione e l'aggiornamento professionale dell'amministratore di condominio.
Per questo motivo, il Sottosegretario al Ministero della Giustizia Cosimo Ferri è stato chiamato in varie occasioni a pronunciarsi su alcuni aspetti che sono apparsi più controversi.
Da ultimo, il Sottosegretario ha ritenuto opportunorilasciare a Saverio Fossati del Sole 24 Ore una lunga intervista, pubblicata lo scorso 2 marzo sulle pagine del quotidiano .
Va da sé che l'opinione del Sottosegretario al Ministero della Giustizia non ha la forza di una provvedimento normativo, nè, d'altra parte, tale Ministero ha una specifica competenza sulla questione, nel senso che non spetta al Ministero della Giustizia esercitare una forma di controllo sul corretto adempimento degli obblighi formativi, spettando, caso mai, tale incombenza al Ministero dello Sviluppo Economico ai sensi dell'articolo 10 comma 1 della L 4/2013 ovvero alla Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ai sensi dell'art 10 comma 2 della medesima L 4/2013, i quali, in vero, ad oggi, non hanno ritenuto di esprimersi.
Ad ogni modo, l'intervista mette in fila molti quesiti legittimi e le risposte del Sottosegretario hanno per certi versi la funzione di togliere le proverbiali castagne dal fuoco per coloro che in questi mesi hanno cercato di attuare la normativa, in primo luogo proprio le associazioni di categoria, tra cui naturalmente anche la nostra.
Le risposte, in vero, si prestano a qualche appunto: così, ad esempio, chissà perchè la locuzione “professionista dell'area tecnica” con cui il Dm 140/14 si riferisce alle qualifiche del responsabile scientifico dei corsi di formazione o aggiornamento si dovrebbe intendere, nelle parole del Sottosegretario, come relativa, tra gli altri, ai periti agrari. Forse se la norma lascia al riguardo un certo margine di interpretazione un motivo c'è, perchè, in effetti, al giorno d'oggi sono molte le figure professionali con competenze trasversali molto adeguate al contesto gestionale/manageriale dell'amministrazione di condominio, ma il cui inquadramento appare alquanto difficoltoso in un elenco, a cominciare, appunto, dagli stessi amministratori di condominio che curiosamente il Sottosegretario non cita come professionisti dell'area tecnica che, invece, avendo una specifica esperienza, ben potrebbero svolgere sia il ruolo di docenti che di responsabili della formazione, per non parlare dei formatori professionisti (con tutto il rispetto, si intende, per i periti agrari: forse che la previsione del Sottosegretario sia in realtà un sollecito a rendere più verdi i nostri agglomerati urbani? In vero, se così fosse, non sarebbe certo sbagliato!).
Più che riprendere il contenuto dell'intervista, credo possa essere utile focalizzare l'attenzione su alcuni punti specifici che, a mio avviso, in sintesi, sono i seguenti:
1 – Il Sottosegretario correttamente evidenzia che il responsabile scientifico del corso di formazione e aggiornamento è una figura chiave perchè è colui che rilascia l'attestazione di superamento dell'esame, verifica l'effettiva frequenza dei corsisti, si assume la responsabilità dell'adeguatezza del programma rispetto alla normativa ed alle effettive necessità di acquisizione delle competenze, verifica i requisiti dei formatori. Secondo il Sottosegretario non è opportuno che il responsabile scientifico sia uno dei formatori, anche se il Decreto 140/14, in verità, nulla dice al riguardo. In effetti, al responsabile scientifico sono richiesti requisiti pari o superiori ai docenti sia in termini di onorabilità che di competenza.
Nei nostri corsi, ad ogni modo, il responsabile scientifico non è, in linea di massima, uno dei formatori.
2 - Il formatore che non avesse i requisiti previsti dal Dm in relazione ai propri titoli accademici, può documentare al responsabile scientifico del corso di avere una competenza professionale adeguata ai sensi della lettera e) dell'art 3 del Dm 140/14; tale prova può essere fornita in qualsiasi modo – il Sottosegretario evidenzia però l'esclusione della mera autocertificazione - ed il responsabile scientifico del corso assume la responsabilità di avere svolto al riguardo una adeguata verifica.
Nei nostri corsi tutti i docenti hanno le qualifiche previste dall'art 3 del Dm 140/14 e tutti possono documentare una lunga esperienza specifica nell'ambito condominiale, sia con riferimento ai professionisti di area giuridica, che fiscale, contabile e tecnica.
La certificazione richiesta ai docenti ha il solo scopo di guidare il responsabile scientifico nell'acquisizione di quella documentazione che si ravvisasse necessaria caso per caso per l'adempiento al dettato normativo.
3 – Il Sottosegretario evidenzia che la formazione deve essere affrontata con un adeguato mix di teoria e pratica, così, ad esempio, in relazione alle materie giuridiche, la considerazione della giurisprudenza consolidata non deve mancare.
Nei nostri corsi si considerano sentenze, si chiede l'esecuzione di attività pratiche (ad esempio la convocazione di un'assemblea e la redazione del relativo verbale), si considerano gli adempimenti tecnici con la collaborazione di professionisti del settore e non mancano le discussioni di casi pratici e le simulazioni.
4 - Nei corsi di aggiornamento devono essere considerati tutti gli argomenti specificati nel Dm 140/14: il sottosegretario è esplicito al riguardo. Dovranno essere evidenziate, ove vi fossero, le novità.
La nostra associazione al riguardo ha fatto sin dall'inizio una scelta coraggiosa che si è rivelata corretta: i corsi di aggiornamento svolti da Sesamo o sotto l'egida della nostra associazione rispettano infatti un programma in cui è prevista la trattazione di tutti gli argomenti indicati dal Decreto, all'interno dei quali, di volta in volta, sono oggetto di maggiore evidenza gli argomenti su cui il Comitato tecnico scientifico di Sesamo individua le maggiori esigenze di aggiornamento.
5 – Come prevedibile, il Sottosegretario conferma che non vi sono problemi nel suddividere la formazione iniziale e periodica in “pacchetti”, preferibilmente trattati in unità di tempo.
I nostri corsi sono suddivisi in moduli la cui periodicità dipende dalla necessità di assicurare un corretto tempo di studio degli argomenti, trattati con i docenti dal vivo o attraverso web cast.
6 - L'esame finale deve svolgersi con la presenza del candidato, ma, secondo il Sottosegretario, può essere svolto con le modalità ritenute adeguate (scritto/orale) dal responsabile scientifico e dai docenti ed eventualmente anche con l'adempimento di compiti pratici.
I nostri corsi di formazione iniziale, svolti sia in modalità mista che on line, prevedono il superamento di un esame finale con la presenza del candidato, di alcuni dei docenti e del responsabile scientifico del corso. L'esame previsto alla fine del corso di formazione iniziale comprende una parte scritta ed una orale.
Il corso di aggiornamento prevede invece un esame scritto svolto sempre con la presenza del candidato e del responsabile scientifico del corso.
7 – Nel caso in cui l'amministratore non sia in grado di documentare la frequenza di un corso di formazione/aggiornamento con l'avvenuto superamento dell'esame finale, ci si può porre il problema di cosa accada nell'ipotesi in cui l'assemblea intenda comunque conferire il mandato all'amministratore ovvero confermarlo nell'incarico.
In effetti, è proprio l'assemblea l'organo di controllo, funzione che, per gli amministratori iscritti ad una associazione di categoria iscritta all'albo tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico come Sesamo, è condivisa dagli organi disciplinari dell'associazione nei limiti e nelle possibilità dello statuto.
La delibera assembleare di nomina dell'amministratore che non può documentare una corretta formazione iniziale/aggiornamento disporrebbe in maniera contraria alla legge e sarebbe quindi certamente da ritenere annullabile ai sensi dell'art. 1137 Cod Civ. Potrebbe essere considerata nulla? Il Sottosegratario, richiesto di uno specifico parere sul punto, non si sbilancia, ma conclude il proprio ragionamento in direzione dell'annullabilità, limitandosi a ricordare che delibere prive degli elementi essenziali sono state sanzionate da nullità da parte della giurisprudenza.
In verità, in questo caso difficilmente ci troviamo in una delle ipotesi di nullità.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 3586/2013, ha fatto il punto della situazione sull'impugnabilità delle delibere dell'assemblea condominiale.
In particolare, la Suprema Corte ha sancito che, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Considerando questa impostazione, la delibera che nomina o conferma nell'incarico un amministratore non in regola con la propria formazione è certamente viziata, ma il vizio va ricondotto nell'alveo dell'annullabilità.
Si noti al riguardo la differenza tra la mancanza dei requisiti relativi alla formazione iniziale/aggiornamento (lettera g) del primo comma dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ), rispetto alla mancanza/perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d), e) del medesimo primo comma dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ.
In relazione a queste ultime, ma solo in relazione a queste, la legge parla di “cessazione dall'incarico”.
Nelle altre ipotesi, l'incarico va ritenuto comunque regolarmente conferito, fino alla eventuale pronuncia giudiziale di annullamento ovvero, quanto meno, alla sospensione ordinata in via provvisoria dal giudice a seguito dell'impugnazione della delibera viziata.
Gli organi disciplinari delle associazioni di categoria, possono però disporre sanzioni che possono culminare nell'espulsione dell'iscritto.
Così, del resto, il Codice di Condotta ed il Codice di Buone Prassi della nostra associazione.
8 – Il Sottosegretario evidenzia che il requisito della formazione/aggiornamento non può essere verificato prima della data di entrata in vigore del DM 140/14 (09.10.14): di conseguenza, la nomina dell'amministratore avvenuta prima dell'entrata in vigore del decreto “formazione” nella persona di un soggetto non in regola con i requisiti di formazione iniziale/aggioramento è da ritenersi corretta. Da questo consegue anche che è possibile documentare all'assembea una corretta formazione iniziale/aggiornamento svolti prima dell'entrata in vigore del DM “formazione”, anche avendo seguito un corso di durata più breve di quanto imposto dal Decreto.
Si tratta di una sorta di “regime transitorio” che deriva di fatto dall'applicabilità della normativa specifica nel nostro ordinamento, ma destinato a concludersi: in particolare, con riferimento all'aggiornamento professionale, non vi è ora alcun dubbio che l'amministratore entro il 09.10.15 debba documentare di aver seguito un corso di aggiornamento avente le caratteristiche dettagliate nel DM “formazione”.
9 – Il Sottosegretario afferma, seguendo la riflessione maggioritaria dei commentatori, che il periodo annuale della formazione periodica decorre dal 09.10.14, data di entrata in vigore del DM “formazione”.
In conclusione, il Sottosegretario anche questa volta, come già accaduto in altre occasioni, non manca di ribadire la rilevanza del ruolo del responsabile scientifico dei corsi di formazione, confermandone la consistenza di figura “operativa” che deve rendere utilmente applicabili le regole del DM “formazione”. Inevitabilmente tale ruolo diventa tanto più efficace quanto più sostenuto da un Comitato Tecnico Scientifico e da un gruppo di docenti che cooperano nell'interesse degli amministratori e degli amministrati: la nostra associazione è pronta alla sfida, nel rispetto dei principi di buona fede, dell'affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell'ampliamento e della specializzazione dell'offerta dei servizi, della responsabilità del professionista enunciati dalla Legge 4/2013.


© RIPRODUZIONE RISERVATA