Il Condominio

Difficile ottenere la servitù di passaggio attraverso il lotto del condominio

di Donato Palombella

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Chi chiede che venga accertata la servitù deve provare «l'esistenza di una destinazione specifica e durevole del terreno al passaggio degli automezzi».
La vicenda parte da un esproprio di suolo da parte di un Comune. Il proprietario del suolo residuo chiede al giudice di accertare l'esistenza di una servitù di passaggio a carico dei condomìni realizzati sull'area espropriata; questi ultimi, infatti, avrebbero eliminato la strada di accesso alla restante proprietà. I condomìni contestano l'esistenza della servitù in quanto i suoli sarebbero stati espropriati e l'esproprio (articolo 25 del Dpr 327/20001) «comporta l'estinzione automatica di tutti gli altri diritti, reali o personali, gravanti sul bene espropriato». Il giudizio si svolge a senso unico, Tribunale e Corte d'appello rigettano la domanda e la Cassazione (sentenza n. 12962/2015) conferma il verdetto. Chi chiede che venga accertata la servitù deve provare «l'esistenza di una destinazione specifica e durevole del terreno al passaggio degli automezzi».
La servitù di passaggio richiede la presenza di opere permanenti realizzate al preciso fine di dare accesso, attraverso il fondo servente, a quello dominante (Cassazione sentenza 24856/2014, 13238/10). Occorre anche un altro elemento: è necessario che il proprietario del suolo servente abbia contezza dell'esistenza della servitù a vantaggio del vicino (Cassazione, sentenza 24401/2014). Si comprende come sia difficile dimostrare l'esistenza della servitù in quanto occorrerebbe provare che il condominio (ovvero che i singoli condomini) siano a conoscenza di una strada non più presente e quindi di situazioni di fatto esistenti prima che i fabbricati venissero realizzati.
In parole povere, chi vuole attraversare la proprietà del vicino, deve dimostrare che esisteva già una strada, che essa era stata realizzata solo allo scopo di dare accesso al fondo dominante e che gli attuali proprietari sono a conoscenza dello stato dei luoghi antecedente. E allora, come risolviamo il problema? Forse sarebbe più facile dimostrare che il suolo è intercluso e non vi è altra possibilità di accesso se non attraversando la proprietà del vicino.


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