Il Condominio

Danni per infiltrazioni d'acqua; risarciti tutti gli interventi di ripristino

di Rosario Dolce

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Il Condominio, sebbene privo di soggettività giuridica, è un soggetto autonomo: centro di imputazione di interessi, che non si identifica con i singoli condòmini. Da ciò consegue che in tema di responsabilità extracontrattuale, se il danno subito da un condòmino sia causalmente riconducibile ad un fatto imputabile al concorso del condominio o di un terzo, il risarcimento non può essere diminuito in ragione del concorrente apporto causale colposo imputabile al condominio (cfr, tra le tante, Cass. Civ. 6665/2009). In tal caso, non si applica l'articolo 1227 c.c. ma l'art. 2055, primo comma, c.c. che prevede la responsabilità solidale degli autori del danno.
La Corte di Cassazione, in seno ad una Sentenza n° 12920 del 2015 del 29 giugno 2015, ha riesaminato tale principio, giungendo a concludere che il disposto di cui all'articolo 2055 c.c. non trovi applicazione laddove emerga il concorso di più “fatti” generatori, anche con diversa efficienza eziologica, del danno lamentato in giudizio.

La vicenda. Tizio ha citato in giudizio il proprio vicino di casa Caio, proprietario dell'appartamento sovrastante, al fine di chiedergli i danni provocati al proprio immobile derivate da infiltrazioni di acqua condotta.
Svoltasi la Consulenza Tecnica d'Ufficio, sia in primo che in secondo grado, è stato appurato che i danni riportati nell'immobile dell'attore erano riconducibili sia alla perdita d'acqua proveniente dalla condotta privata sovrastante, sia da infiltrazioni di acqua meteorica discendenti dai muri perimetrali, non più impermeabilizzati.
Nonostante il plurimo fatto generatore delle infiltrazioni, Caio è stato condannato alla refusione dell'intero danno presente nell'immobile sottostante, diminuito dallo stato di vetustà della carta di parete ivi affissa, ai sensi dell'articolo 2055 c.c. (quindi gli è stato fatto salvo, sia in primo che in secondo grado di giudizio, il diritto di agire in rivalsa nei confronti del corresponsabile condominio).
Caio è però ricorso avanti la Corte di Cassazione per la riforma della Sentenza, nella parte in cui non prevedeva la ripartizione delle responsabilità sulla causazione del danno nei confronti anche del Condominio.
Il Giudice di legittimità, con la sentenza 12920 del 29 giugno 2015, ha respinto il gravame interposto, rimodulando il tenore della condanna. Difettando la unicità del fatto dannoso, ovvero l'interdipendenza tra concause generatrici, il giudice di legittimità ha, infatti, escluso l'applicazione del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 2055 c.c. nei confronti di Caio.
Ed invero, poiché il danno consiste in macchie diffuse sulle pareti e sul soffitto di alcuni ambienti, il ristoro integrale – si legge in Sentenza - deve necessariamente consistere in un intervento ripristinatorio che abbia per oggetto tutte le stanze oggetto di infiltrazioni e per l'intero, non potendo essere idoneo a eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda l'integrale rifacimento delle rifiniture di rivestimento di tutte le pareti e dei soffitti degli ambienti danneggiati, ma tocchi solo alcune pareti delle stanze danneggiate.
Soltanto nel caso in cui esistesse una situazione di degrado a carico della parete che non risente delle infiltrazioni provenienti dall'appartamento di Caio – soggiunge la Corte – tale da rendere necessario un intervento di ripristino più radicale rispetto quello invece occorrente per ricostruire i muri danneggiati dalle infiltrazioni di acqua condotta, esso (danno) non potrebbe essere posto a carico di parte convenuta, in quanto egli non via ha dato causa e ciò andrebbe al di là di quanto da questi effettivamente dovuto (ma di una simile eccezione – viene parimenti riferito - non v'è però traccia negli atti processuali).
In conclusione l'esito del giudizio di legittimità, fermo restando il mantenimento della relativa condanna al risarcimento del danno, ha senz'altro peggiorato la posizione di Caio. In effetti, mentre, dapprima (cioè in primo e secondo grado), questi era stato condannato alla rifusione del danno per intero secondo i crismi di cui all'articolo 2055 c.c. - di tal che avrebbe potuto, in altra e separata sede, agire pro quota parte in rivalsa contro il condominio di cui trattasi - ; a questo punto, tale facoltà gli è stata preclusa, atteso che la condanna al pagamento della somma ivi quantificata è stata fondata su una nuova e diversa valutazione delle emergenze processuali, laddove ritenute più legittime e conformi al diritto.


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