Il Condominio

Un «Codice» per l’amministratore

di Claudio Belli

Si parla sempre di più, tra le associazioni professionali e gli operatori del settore, del Codice di condotta degli amministratori condominiali ed immobiliari. Si tratta di un documento con il quale il professionista - singolo o associato a un sodalizio - si impegna ad adottare spontaneamente modelli comportamentali finalizzati a incrementare il livello di professionalità e la qualità del servizio reso ai consumatori in un’ottica di leale concorrenza tra operatori.

I codici di condotta sono gli unici a essere stati oggetto di una specifica regolamentazione giuridica. Essi sono disciplinati, infatti, dall’articolo 18, comma 1, lettera f), del Dlgs 206/2005 (Codice del consumo) nel capo dedicato alla repressione delle pratiche commerciali sleali intese come condotte contrarie alla diligenza professionale ed idonee a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico dei consumatori. La norma afferma che l’adozione del codice deve essere il risultato di una libera e volontaria determinazione. Tuttavia, una volta adottate, le disposizioni del codice assumono un carattere giuridicamente vincolante per i soggetti che decidano di conformarsi a esse.

Tale vincolatività si evince da molteplici indici normativi quali:

1) la presenza di un responsabile del codice a cui è demandato il compito della formulazione, revisione e controllo del rispetto dello stesso da parte dei singoli (articolo 18, lettera g);

2) la previsione di ingannevolezza della pratica commerciale in caso di “mancato rispetto da parte del professionista degli impegni contenuti nei codici di condotta che il medesimo si è impegnato a rispettare, ove si tratti di un impegno fermo e verificabile, e il professionista indichi in una pratica commerciale che è vincolato dal codice” (articolo 21, comma 2, lettera b);

3) l’obbligo di informare i consumatori dell’esistenza del codice nonché dei suoi contenuti determinando così un affidamento circa l’osservanza delle regole adottate dalla categoria e dal singolo professionista con l’indicazione del responsabile incaricato del controllo della loro applicazione (articolo 27 bis);

4) la previsione di pratiche commerciali considerate in ogni caso ingannevoli tra cui: l’affermazione falsa, da parte di un professionista, di essere firmatario di un codice di condotta; esibire un marchio di fiducia, un marchio di qualità o un marchio equivalente senza aver ottenuto la necessaria autorizzazione; asserire, contrariamente al vero, che un codice di condotta ha l’approvazione di un organismo pubblico o di altra natura (articolo 23).

Dunque, le norme volontarie, possono determinare l’applicazione di norme giuridiche rilevanti, sul piano civilistico, per la tutela individuale degli utenti del servizio. In sostanza il consumatore può ben invocare le norme adottate volontariamente dal professionista per applicare le ordinarie regole dell’ordinamento laddove vi sia stata una dichiarazione espressa d’impegno ad assumere determinati obblighi nei confronti della collettività (attraverso varie forme di comunicazione: sito internet, carta intestata, brochure, marchi e loghi, eccetera).

Nell’esperienza applicativa il codice è stato dapprima elaborato pionieristicamente da alcune associazioni professionali maggiormente rappresentative sulla base delle sole disposizioni del Codice del consumo ma ha recentemente trovato un inaspettato recepimento nella legge 4/2013 sulle professioni non organizzate, dove esso rappresenta uno dei requisiti obbligatori per le organizzazioni che intendano rilasciare agli associati l’attestato di qualificazione professionale. Quanto ai contenuti, il codice è tendenzialmente dedicato ai rapporti tra amministratore condominiale e utenza, con una dettagliata elencazione comportamentale sia nella fase precedente all’assunzione dell’incarico (illustrazione delle caratteristiche del servizio proposto, composizione del compenso, evidenziazione delle spese rimborsabili, termini di pagamento e riposta in forma scritta ai reclami dei condòmini) sia nel corso dell’erogazione del servizio.

Analogo impegno deve essere dedicato alla trasparenza dell’offerta e alla verifica della effettiva comprensione delle caratteristiche del servizio da parte degli utenti.

Una parte deve riguardare i rapporti tra amministratori di condominio e tra questi e l’associazione di appartenenza: prevedere, ad esempio, disposizioni tese ad evitare confronti, denigrazioni e deplorevoli lesioni d’immagine tra colleghi oppure modalità di diffusione pubblicitaria sconvenienti e lesive della dignità professionale.

Grande importanza devono assumere, inoltre, gli organismi di controllo (previsti anche dalla legge n. 4/2013) deputati alla repressione ed alla irrogazione delle sanzioni nei confronti di coloro che violano le norme comportamentali; tale organismo svolge, secondo le disposizioni del Codice del consumo, la funzione di amministratore del codice. Esiste anche la tutela amministrativa: la repressione dei comportamenti professionali è demandata all’Autorità Antitrust che ha il compito di inibire e sanzionare, d’ufficio o su istanza di qualunque soggetto che ne abbia interesse, le condotte professionali scorrette poste in violazione del codice.


© RIPRODUZIONE RISERVATA