Il Condominio

Per la violazione delle distanza la lite è contro tutti i condòmini del fabbricato

di Donato Palombella

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Il proprietario del suolo che agisce nei confronti del vicino denunciando la violazione delle distanze, deve chiamare in giudizio tutti i proprietari del fabbricato. L'azione di arretramento, in altre parole, presuppone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
L'invasione di campo
Il proprietario di un suolo cita la società proprietaria del terreno confinante lamentando che quest'ultima, nella costruzione di alcuni manufatti, non avrebbe rispettato le distanze legali. Chiede l'arretramento ed il risarcimento del danno. Il confinante si difende eccependo il difetto di legittimazione passiva in quanto gli immobili sarebbero già stati venduti a terzi. Il Tribunale accoglie l'eccezione e rigetta le domande dell'attore. Quest'ultimo non si da per vinto e propone appello chiedendo l'integrazione del contraddittorio verso gli acquirenti nonché il riconoscimento della legittimazione passiva della società. La Corte d'appello ribalta l'esito del giudizio e ritiene necessario chiamare in causa tutti gli attuali proprietari delle unità immobiliare realizzate sul suolo confinante. La Corte sottolinea una circostanza: il fatto che alcuni immobili siano stati venduti a terzi non solleva la società dalle proprie responsabilità che permangono limitatamente alle quote non ancora vendute. Anche la semplice titolarità di una parte del fabbricato o del suolo costituisce elemento sufficiente per riconoscere la sua responsabilità.
Il caso finisce in Cassazione
Secondo la società, l'attore non avrebbe dovuto limitarsi a dichiarare, in via generica, di voler integrare il contraddittorio nei confronti degli attuali proprietari, ma avrebbe dovuto indicare, nominativamente, i soggetti da citare in giudizio.
La Corte di Cassazione, con la sentenza del 19 giugno 2015, n. 12736 ha chiarito che «l'azione diretta alla demolizione di un bene comune a più persone, dovendo necessariamente essere proposta nei confronti di tutte, dà vita ad una ipotesi di litisconsorzio necessario». Di conseguenza, ove, nel giudizio di primo grado, sia mancata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di alcuni soggetti, il giudice di appello è tenuto a rimettere la causa al primo giudice per porre rimedio all'errore.
Il principio
Chi intende chiedere la demolizione di un fabbricato costruito abusivamente deve agire nei confronti di tutti gli attuali proprietari (c.d. litisconsorzio necessario) non essendo possibile demolire una parte del manufatto senza coinvolgere l'intero condominio. Si tratta di una azione reale, che prescinde dall'individuazione dell'esecutore materiale dell'abuso, essendo possibile agire solo nei confronti dei soggetti che, avendo la disponibilità materiale del bene, possono procedere alla demolizione delle opere abusive.
Questo principio ha un corollario: il giudice può chiedere che vengano citati tutti i proprietari anche nel corso del giudizio, diversamente la sentenza non potrebbe essere attuata (Cassazione, Sez. II civ., 16 marzo 2011, n. 6177; Cassazione, Sez. II civ., 26 aprile 2010, n. 9902).
Via libera al risarcimento del danno
L'azione con cui il confinante chiede semplicemente il risarcimento del danno, invece, può essere proposta anche solo contro il responsabile in quanto si tratterà di quantificare l'onere economico conseguente all'abuso (Cassazione, Sez. II civ., 25 luglio 2011, n. 16230). Il confinante può costituirsi parte civile nel giudizio penale relativo a costruzioni abusive non soltanto quando siano violate le norme civilistiche che stabiliscono le distanze nelle costruzioni (art. 873 cod. civ.), ma anche nel caso di inosservanza delle regole edilizie (art. 871 cod. civ.), indipendentemente dalle distanze.


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