Condominio

Il quesito: gli oneri del condòmino che si è distaccato

Paola Pontanari

Da Condominio24

Sono proprietaria di un appartamento in condominio con riscaldamento centralizzato. Da anni mi sono distaccata con regolare relazione tecnica, provvedendo personalmente a tutte le opere (murarie, elettriche, idrauliche) per far funzionare in maniera autonoma l'impianto. Ora l'assemblea ha deliberato all'unanimità di trasformare l'impianto centralizzato in 16 sistemi autonomi, dietro relazione di un tecnico che dimostra il risparmio energetico. Con queste premesse, chiedo che cosa sarò tenuta a pagare io per la trasformazione che faranno gli altri proprietari. Di sicuro pagherò per lo lo smaltimento della vecchia caldaia, ma per le condutture esterne, canne fumarie, rete gas, progettazione e direzione lavori? Se dovrò partecipare, avrò diritto al beneficio del 50% o 65%?

Risposta
L’articolo 1118, 4° comma, Codice civile, prevede che «il condomino può rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Sicché, assodato che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, è fuori dubbio che il rinunziante resti obbligato a concorrere al pagamento delle sole spese per “la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la conservazione e messa a norma”. L’articolo 1 lettera i) del Dpr 412/1993 e l’allegato A n. 21 del Dlgs 192/2005 dispongono che per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico, si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico».Per ciò che concerne la “conservazione” non vi è alcuna definizione legislativa. Tuttavia, la Giurisprudenza di legittimità, richiamando l’articolo 1104 del Codice civile, precisa che le spese di conservazione ineriscono all’integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all’utilità oggettiva del bene (Cassazione civile, n. 5974/2004). Invece, con l’espressione “messa a norma” si intendono tutti gli interventi determinati da obblighi di legge.Sicché, dalle norme appena richiamate, si evince che le spese la lettrice dovrà sostenere – in qualità di condomino “già distaccato” - riguardano solo la “manutenzione straordinaria dell’impianto e la sua conservazione e messa a norma”. Nulla viene precisato in caso di “trasformazione dell’impianto di riscaldamento” in singoli impianti autonomi.Pertanto, si può pacificamente sostenere che saranno a carico del “condomino distaccato” tutte quelle spese relative ancora all’impianto comune di riscaldamento (ad esempio: lo smontaggio, lo smaltimento, l’eventuale sigillatura delle tubazioni). Invece, le spese relative ai singoli impianti di riscaldamento dovranno essere sostenuti da tutti gli altri condomini.Resta salva, comunque, la circostanza secondo cui, ad esempio, per questioni tecnico/strutturali e/o di estetica, si voglia creare un’unica canna fumaria alla quale anche la lettrice dovrà collegarsi (affrontando le relative spese).Inoltre, visto che ha già sostituito la caldaia, non avrà diritto a detrazione fiscale.

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