Il Condominio

Gli «interpelli del condominio»:quando nominare il curatore speciale

di Federico Ciaccafava

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D: In quale particolare ipotesi viene evocata tale figura?
R: L'art. 65, comma 1, disp. att. cod. civ., dispone che quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 cod. proc. civ.

D: Qual è il fondamento di tale disposizione?
R: La norma in esame è stata dettata dal legislatore al precipuo fine di soddisfare le esigenze di carattere processuale di chi, in mancanza dell'amministratore condominiale, intenda iniziare o proseguire una controversia nei confronti dei condomini. Infatti, in tale ipotesi, in difetto della previsione della nomina del curatore speciale, la notifica dell'atto processuale dovrebbe essere necessariamente effettuata, previa loro identificazione, nei confronti di tutti i condomini, con evidenti difficoltà soprattutto nei condominii di notevoli dimensioni. Si ricorda che nel regime del condominio degli edifici, il codice civile impone all'assemblea la nomina di un amministratore quando i condomini sono più di otto (art. 1129, primo comma, cod. civ.). L'amministratore, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 cod. civ. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; inoltre, può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio ed a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. La nomina del curatore speciale può inoltre soddisfare l'esigenza di chi, dovendo intraprendere o proseguire un giudizio nei confronti di un condominio privo dell'amministratore, sia tenuto ad esperire il previo tentativo obbligatorio di mediazione oggi previsto dal codice in presenza di una controversia condominiale attratta nell'ambito di applicazione dell'art. 71-quater disp. att. cod. civ.

D: Secondo la formulazione della norma il presupposto per la nomina è dato dalla mancanza dell'amministratore. In che cosa consiste tale mancanza?
R: Come la dottrina ha posto in luce, la nomina del curatore speciale presuppone la mancanza dell'amministratore, la quale può essere originaria o sopravvenuta. Per quanto concerne la prima ipotesi, gli autori non hanno assunto una posizione unanime riguardo ad una particolare questione: se la nomina del curatore speciale possa aver luogo solo nei grandi condominii oppure possa riguardare anche i condominii con meno di otto condomini nei, quali, come anticipato, la nomina dell'amministratore non è obbligatoria. Quanto alla seconda ipotesi, la stessa non sembra dare luogo a dubbi per quanto riguarda la morte dell'amministratore, la perdita della capacità di agire, la revoca da parte dell'autorità giudiziaria o dell'assemblea, le dimissioni espressamente accettate dall'assemblea, la sospensione della delibera di nomina. La possibilità della nomina di un curatore speciale nel caso di scadenza dell'incarico conferito all'amministratore dipende, invece, dalla soluzione del problema relativo all'ammissibilità della prorogatio (Nasini).

D: Come si articola il procedimento?
R: L'istanza per la nomina del curatore speciale si propone al giudice di pace o al presidente dell'ufficio giudiziario davanti al quale si intende promuovere la causa. Il giudice, assunte le opportune informazioni e sentite possibilmente le persone interessate, provvede con decreto. Questo è comunicato al pubblico ministero affinché provochi, quando occorre, i provvedimenti per la costituzione della normale rappresentanza del condominio.

D: L'istanza di nomina del curatore speciale è prerogativa dei terzi o anche dei condomini? E, inoltre, costituisce un obbligo o una facoltà?
R: Anche in tali ipotesi, considerata l'esiguità della formulazione normativa, non attinta dall'intervento di riforma, è stata la dottrina a proporre un ventaglio di soluzioni non sempre convergenti. Secondo l'opinione di alcuni autori, trattandosi di un istituto previsto e disciplinato dalla legge a tutela dei diritti dei terzi, nonostante la formulazione generica della norma, deve ritenersi che la nomina del curatore speciale possa essere domandata solo dal terzo. Ne consegue che il condomino, il quale intenda intraprendere una lite contro il condominio privo di legale rappresentante, dovrà chiedere la nomina dell'amministratore (Salis, Terzago, Celeste). Quanto alla valutazione di doverosità o meno della condotta del terzo, in presenza dei presupposti di legge, si ritiene che l'istanza di nomina del curatore speciale configuri una facoltà per il terzo il quale, rinunciandovi, ben potrebbe citare in giudizio singolarmente tutti i condomini.

D: Qual è la posizione della giurisprudenza in ordine al regime di impugnazione del provvedimento di nomina?
R: In una risalente e isolata pronuncia, la Suprema Corte ha affermato che la nomina del curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att. cod. civ. (in vista di una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio), in quanto provvedimento camerale di volontaria giurisdizione, può essere in ogni tempo modificata o revocata, ed è soggetta al reclamo delle parti o del pubblico ministero, nel termine perentorio di dieci giorni fissato dalla legge, con la conseguenza che acquista efficacia quando sia trascorso detto termine senza che sia stato proposto reclamo. Detta disciplina inoltre manifestamente non appare in contrasto con l'art. 23 della Costituzione, stante la non obbligatorietà della prestazione a cui il curatore può sottrarsi mediante la ricusazione dell'incarico (Cass. 14.12.1988, n. 6817).

D: Quali sono i compiti che la legge demanda al curatore speciale una volta nominato?
R: Ai sensi dell'art. 65, comma 2,disp. att. cod. civ., il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite. Secondo la dottrina, compito del curatore speciale è quello di costituirsi in giudizio e difendere il condominio, convocare l'assemblea per informarla del giudizio e per nominare, se del caso, un amministratore. In tale ipotesi, l'amministratore prenderà il suo posto (Terzago, Celeste). Il curatore che cessa dal suo incarico dovrà rimettere immediatamente all'amministratore la gestione delle attività processuali, informandolo di tutti gli elementi necessari sulla causa in corso (Bianca, Cianci). Sotto quest'ultimo profilo, si ritiene che il curatore speciale cessi dal suo incarico: (i) quando viene nominato dall'assemblea o dall'autorità giudiziaria un amministratore, il quale viene ad assorbire anche le funzioni di rappresentanza per la lite in corso; (ii) quando il giudizio si conclude in tutti i suoi gradi (De Renzis).

D: L'attività svolta dal curatore speciale deve essere retribuita?
R: L'attività del curatore speciale deve essere retribuita mediante pagamento del compenso e di un rimborso delle spese sostenute. In particolare, nella giurisprudenza di legittimità si è enunciato il principio secondo il quale la controversia relativa alla determinazione del compenso ed al rimborso delle spese del curatore speciale del condominio rientra, a seconda del valore, nella competenza del giudice di pace o del tribunale, senza che possa stabilirsi alcun criterio di collegamento con l'ufficio che lo ha nominato, non potendo trovare applicazione, nella specie, l'art. 52 disp. att. cod. proc. civ., a mente del quale il compenso degli ausiliari del giudice è liquidato dal giudice che li ha nominati, considerato che il curatore speciale del condominio non riveste tale qualità, in quanto dura nell'incarico fino al suo espletamento ovvero fino a quando non venga sostituito da un amministratore nominato dall'assemblea condominiale e non deve rendere conto del proprio operato al giudice che lo ha nominato, bensì al condominio o ai singoli condomini, in virtù del rapporto di rappresentanza costituito “ex lege” (Cass. 22.06.2006, n. 14447 e Cass. 26.10.2005, n. 20679).

Riferimenti normativi:
Disp. Att. Cod. Civ. art. 65
Disp. Att. Cod. Civ. art. 71-quater
Cod. civ. art. 1129
Cod. civ. art. 1130
Cod. civ. art. 1131
Cod. Proc. Civ. art. 78
Cod. Proc. Civ. art. 79
Cod. Proc. Civ. art. 80


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