Il Condominio

La copia del rogito serve alla buona amministrazione

di Antonio Scarpa

Su privacy e dati da acquisire per l’anagrafe condominiale (obbligatoria dopo la riforma del condominio) il Garante si è pronunciato con il Provvedimento n. 106 del 19 febbraio 2015 (si veda il Sole 24 Ore del 19 maggio scorso ).

Un condòmino voleva ottenere la cancellazione dei propri dati personali trattati in violazione del Dlgs 196/2003, lamentando l’illegittima acquisizione presso i pubblici registri, da parte dell’amministratore, dei riferimenti contenuti nell’atto di compravendita della sua unità immobiliare.

Il Garante ha ritenuto che il singolo condomino neo proprietario è tenuto soltanto a comunicare i suoi dati alla gestione condominale ma non ad allegare copia dell’atto di compravendita; quidi sarebbe un “trattamento eccedente” quello dell’amministratore di condominio che si attivi autonomamente «al fine di reperire tale atto presso i pubblici registri». Questa conclusione rispecchia, peraltro, quanto dal Garante già affermato nella Newsletter n. 387 del 23 aprile 2014.

Al riguardo, restano, tuttavia, motivi di perplessità. In realtà, l’amministratore che richieda, presso i registri immobiliari, copia dell’atto di compravendita di un appartamento compreso nel fabbricato, di fatto (ai sensi dell’articolo 24 del Codice in materia di protezione dei dati personali) provvede a: adempiere ad obblighi previsti dalla legge, ovvero derivanti dal contratto di mandato che lo lega alla compagine condominiale; acquisire comunque dati provenienti da pubblici registri, ovvero un documento conoscibile da chiunque; svolgere un’attività necessaria per far valere o difendere in sede giudiziaria i diritti attribuitigli dagli articoli 1130 e 1131 del Codice civile, nonché dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione.

Quindi, se è corretto che la mera tenuta del registro di anagrafe condominiale non postuli, di per sé, l’allegazione del titolo di proprietà, è pure innegabile che un’efficiente gestione non possa “accontentarsi” delle sole informazioni non documentate sulla titolarità della porzione esclusiva provenienti dall’interessato, ma deve verificare la conformità di tali dati alle reali risultanze dei Registri Immobiliari.L’effettiva, e non soltanto apparente (per quanto “affidabile”) proprietà delle singole unità immobiliari costituisce, cioè, sempre un’informazione personale pertinente e necessaria rispetto allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni (fermo restando che l’amministratore debba, poi, conservare la documentazione acquisita al riparo da intrusioni indebite).

Da oltre un decennio è pacifico in giurisprudenza che l’amministratore, per una corretta convocazione dell’assemblea, o per individuare il moroso al quale intimare il decreto ingiuntivo, debba necessariamente accertare mediante i pubblici registri chi sia il vero proprietario, non potendosi rivolgere, altrimenti, a chi possa apparire tale (si vedano le numerose sentenze della Cassazione, dalla 5035/2002 alla 8824/2015).A tale dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria, per di più, soprattutto dopo la riforma del 2012, l’amministratore, che ha un incarico professionale, deve adempiere con la diligenza qualificata imposta dall’articolo 1176, comma 2, del Codice civile.

Un trattamento della copia dell’atto di proprietà a opera dell’amministratore è, inoltre, consentita dall’articolo 63, comma 5, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, in cui si stabilisce l’obbligo solidale per le spese di chi ceda diritti su un’unità immobiliare fino al momento in cui non trasmetta, appunto, tale titolo al condominio. Del resto, l’atto di compravendita è atto pubblico, ai sensi dell’articolo 743 del Codice di procedura civile, e può essere perciò richiesto, letto o consultato da chiunque ne faccia richiesta, compreso l’amministratore condominiale.


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