Il Condominio

Il consorzio non è mai un condominio

di Enrico Morello

Il consorzio ha natura diversa dal condominio, anche nelle situazioni in cui gli assomiglia molto. La Cassazione (sentenza 11035/2015) ha così chiarito il caso un consorzio che aveva chiesto al Tribunale di Sassari la condanna di due proprietari di porzioni immobiliari (facenti parte del consorzio) al pagamento del contributo relativo ai servizi comuni.

La questione (in primo e secodno grado sempre favorevole al consorzio) è arrivata alla Corte di Cassazione, che però ha dato ragione ai due proprietari.

In particolare, i ricorrenti lamentavano, nel loro ricorso, l'erronea applicazione al consorzio delle norme in materia di condominio (applicazione in seguito alle quali appunto erano stati condannati al pagamento delle somme nei precedenti gradi di giudizio). Gli stessi ricorrenti, inoltre, precisavano che il consorzio era stato costituito in data 16 luglio 1970 con una durata prevista di 10 anni, e che loro, in seguito, avevano comunicato il loro recesso, non prestando inoltre alcun consenso alla delibera assembleare con la quale era stata prorogata la durata del consorzio.

La Suprema Corte, nell'accogliere il ricorso, rilevava in effetti (richiamando proprie risalenti decisioni) come il consorzio abbia natura diversa dal condominio: il che rende inapplicabili al primo le norme previste dal legislatore per il secondo.

In particolare, osserva la Corte, come il condominio di edifici sia «una forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricatore regolata interamente da norme che rimangono nel campo dei diritti reali», mentre il consorzio è caratterizzato da un livello di organizzazione più elevato, appartenendo così alla categoria delle associazioni.

Quale conseguenza pratica del ragionamento di diritto applicata al caso di specie, la Cassazione (si tenga anche conto che, come detto, i ricorrenti contestavano la propria qualifica di consorziati richiamando un loro precedente recesso), nel decidere la causa in favore dei ricorrenti (e quindi nel ritenere che gli stessi non fossero tenuti al pagamento di parte delle spese consortili) richiamava una propria ulteriore pronuncia 5888/2010 con la quale veniva ben specificato che «non è sufficiente, al fine di ritenere sussistente l'obbligo di un soggetto che non abbia volontariamente aderito ad un Consorzio ... l'applicazione dell'art. 1104 cod. civ. che prevede il concorso del partecipante alla comunione alle spese necessarie per il godimento e la conservazione della cosa comune».

Secondo la Cassazione, quindi, il fatto stesso di far parte di una situazione “di fatto” con l'appartenenza ad un condominio comporta per i partecipanti l'obbligo di provvedere alle spese comuni, mentre il consorzio, essendo situazione differente, e più complessa, richiede che vi sia una esplicita volontà dei partecipanti di farvi parte affinché gli stessi possano essere chiamati al pagamento delle spese comuni.


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