Il Condominio

Il parcheggio può danneggiare il passaggio verso l’edificio

di Gian Luca Ballabio

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I proprietari di alcuni appartamenti in un condominio hanno ritenuto che l'attività di parcheggio pubblico a pagamento esercitata da un terzo (dal 2011), su un'area aperta prospiciente il condominio, ledesse il loro diritto d'uso e la servitù di passaggio su tale area. E il Tar Campania (si veda la sentenza ) ha dato loro ragione. L'area, infatti, non poteva essere “sottratta dalle sue funzioni di utilizzo in rapporto alle residenze realizzate, in quanto a servizio delle residenze edificate con licenza edilizia n.1090 del 03.05.1973, il cui rilascio era stato subordinato, tra l'altro, alla seguente condizione: “la superficie da adibirsi a parcheggio a norma dell'art.18 della L. 765 del 06/08/1976 sia non inferiore a mt. 700 risultante dal progetto come approvato”.
La diffida nei confronti dell'Amministrazione. I proprietari, quindi, hanno diffidato l'Amministrazione “ad adottare i provvedimenti sanzionatori e repressivi, nonché di divieto di prosecuzione dell'attività, atteso che già in passato analoghi tentativi di utilizzo dell'area in questione erano stati frustrati dall'Amministrazione, la quale li aveva ritenuti incompatibili con la normativa edilizia, in quanto l'area “non può essere sottratta dalle sue funzioni di utilizzo in rapporto alle residenze realizzate”. Infatti, già nel 2006 il Comune aveva affermato che la licenza edilizia del 1973 impediva di svolgere l'attività di parcheggio a pagamento sull'area in esame.
Su tale diffida, però, l'Amministrazione è rimasta inerte.
L'accesso agli atti e la s.c.i.a. presentata per il parcheggio. Dall'accesso agli atti esercitato dai condomini è emerso che era stata presentata una “SCIA di inizio attività di rimessa o parcheggio pubblico all'aperto presentata in data 29 marzo 2011” nella quale era stato dichiarato “di avere la disponibilità dell'area e di garantire il diritto di passaggio e di sosta a favore dei condomini (…), di garantire il diritto dei terzi e, infine, che la destinazione urbanistica dell'area consentiva l'utilizzo della stessa a parcheggio, senza, però, indicare la destinazione ai sensi del P.R.G”.
I motivi del ricorso avanti al T.A.R. I condomini, quindi, hanno proposto ricorso avanti al Giudice Amministrativo per far dichiarare l'illegittimità dell'inerzia del Comune nell'esercizio di verifica e controllo sulla s.c.i.a. presentata nel 2011 avente ad oggetto l'attività di parcheggio pubblico a pagamento, nonché l'illegittimità del silenzio serbato sull'atto di diffida notificata allo stesso Comune al fine di sollecitare l'esercizio del potere di verifica e controllo, ritenendo lo svolgimento di tale attività incompatibile con la servitù di passaggio nella loro titolarità, per essere tale servitù attiva loro riconosciuta dai titoli d'acquisto dei singoli cespiti.
Il T.A.R. per la Campania (sede di Napoli, sent. 5 febbraio 2015, n. 852) ha accolto il ricorso per i seguenti motivi.
La legge Severino e i doveri di vigilanza dell'Amministrazione. Il d.l. 138 del 2011 ha modificato l'art. 19 della l. 241/1990 introducendo il comma 6 ter che dispone che: “La segnalazione certificata di inizio attività, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili. Gli interessati possono sollecitare l'esercizio delle verifiche spettanti all'amministrazione e, in caso di inerzia, esperire esclusivamente l'azione di cui all'art. 31, commi 1, 2 e 3 del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104”.
Alla luce di tale modifica il T.A.R. ha osservato che “il rimedio offerto dall'ordinamento a tutela delle ragioni del terzo rispetto ad una s.c.i.a., dalla quale detto terzo assuma di essere stato leso e che, però, si è consolidata per il mancato esercizio del potere inibitorio nel termine di legge (pari a 60 giorni dalla presentazione della segnalazione ai sensi del comma 3 dell'art.19 l. n.241/1990), è rappresentato dallo speciale procedimento di cui all'art.31 c.p.a. (TAR Venezia, sez. II, 15 febbraio 2013, n.230, Id., 12 aprile 2012 n.519), con il quale il terzo, dopo aver sollecitato (come è avvenuto, nella vicenda in esame, con la diffida del 20 marzo 2014) l'esercizio del generale potere di vigilanza e di repressione degli illeciti ed eventualmente, nei limiti di cui all'art.21 quinquies e all'art.21 nonies della l.241/1990, del potere di autotutela, può richiedere che il giudice amministrativo sanzioni l'illegittimità dell'inerzia dell'Amministrazione”.
Pertanto, nel caso in esame, il Comune avrebbe dovuto “dar corso al procedimento in presenza di una diffida del tenore di quella presentata dagli odierni ricorrenti, i quali hanno prospettato all'Autorità la lesione della loro sfera giuridica in relazione alla s.c.i.a. presentata (…), e del correlativo dovere di concludere detto procedimento con un provvedimento espresso (dovere, quest'ultimo, divenuto particolarmente cogente in ragione della novella del 1° comma dell'art.2 della l. 241/1990 ad opera della l. 190/2012)”.
Con la c.d. legge Severino, infatti, il comma 1 delle l. 241 del 1990 è stato modificato come segue: “ove il procedimento consegua obbligatoriamente ad un'istanza, ovvero debba essere iniziato d'ufficio, le pubbliche amministrazioni hanno il dovere di concluderlo mediante l'adozione di un provvedimento espresso. Se ravvisano la manifesta irricevibilità, inammissibilità, improcedibilità o infondatezza della domanda, le pubbliche amministrazioni concludono il procedimento con un provvedimento espresso redatto in forma semplificata, la cui motivazione può consistere in un sintetico riferimento al punto di fatto o di diritto ritenuto risolutivo”.
La decisione del T.A.R. adito. Nel caso in esame, quindi, il T.A.R. ha dichiarato che “l'estensione della servitù di passaggio e dell'asserito diritto d'uso, nonché le concrete modalità di godimento degli stessi, da parte dei condomini, sull'area del parcheggio, costituiscono aspetti di esclusivo rilievo civilistico e non possono costituire oggetto di accertamento e di intervento da parte dell'Amministrazione. Quest'ultima, infatti, procede al rilascio dei titoli abilitativi per il compimento di una determinata attività o per la realizzazione di una determinata con salvezza dei diritti dei terzi (peraltro, nel caso di specie, nella s.c.i.a. presentata era stato dichiarato di salvaguardare il diritto di passaggio e di sosta a favore dei condomini del fabbricato.
In definitiva, l'esercizio del potere di vigilanza (ed eventualmente del potere repressivo) da parte del Comune, il cui esercizio è invocato dai ricorrenti, “non può che riguardare, pertanto, il solo eventuale contrasto – questo, sì, rilevante sotto il profilo amministrativo – tra l'adibizione dell'area in questione all'attività di parcheggio e la destinazione urbanistico-edilizia dell'area”
Pertanto, il ricorso è stato accolto relativamente alla declaratoria dell'obbligo del Comune di avviare il procedimento volto a verificare, “mediante il compimento delle opportune attività istruttoria”, la legittimità della situazione determinatasi a seguito della presentazione della s.c.i.a. presentata per lo svolgimento dell'attività di parcheggio pubblico all'aperto sull'area, “rispetto alla quale i ricorrenti godono di un diritto d'uso e di passaggio in virtù dei titoli di acquisto dei diversi cespiti immobiliari, nonché l'obbligo di concludere detto procedimento mediante l'adozione di un atto espresso, il quale – qualora assuma contenuto negativo rispetto alle aspettative dei ricorrenti – dovrà illustrare specificamente le ragioni della diversità della determinazione assunta, seppure in forma tacita (in ragione del mancato esercizio del potere inibitorio nella vicenda attualmente sottoposta all'esame del Collegio), sulla s.c.i.a. presentata).
Conclusioni. La sentenza in esame, quindi, ha tutelato quel diritto alla buona amministrazione garantito sia dall'art. 97 della Costituzione sia dall'art. 41 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea.


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