Il Condominio

Niente usucapione del condòmino se gli altri non sanno del possesso

di Luana Tagliolini

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Non si usucapisce la proprietà del condotto di scarico comune se lo si possiede, in via esclusiva, all'insaputa degli altri condomini (Corte di cassazione, sentenza n. 11903/2015 ).
La clandestinità è uno dei due “vizi”, insieme alla violenza, che impedisce l'acquisto della proprietà per usucapione (articolo 1163 Codice civile).
L'usucapione, infatti, presuppone un possesso continuato e ininterrotto nel tempo (articolo1158 codice civile) esercitato in modo né violento né clandestino e che escluda gli altri aventi diritto sul bene, dall'uso o dal possesso del bene.
Tali principi sono stati richiamati la Corte di cassazione nell'esaminare il caso due proprietari che avevano clandestinamente occupato la porzione del condotto di scarico dei rifiuti presente nell'edificio condominiale ed adiacente all'appartamento da ciascuno posseduto.
Il condominio chiedeva che i convenuti fossero condannati a rilasciare le porzioni del condotto illecitamente annesse ai rispettivi appartamenti, a ripristinare integralmente a loro spese lo stato originario e a risarcire i danni cagionati.
I convenuti eccepivano l'intervenuta usucapione delle porzioni del condotto di cui si era domandato il rilascio.
La domanda è stata accolta sia in primo che in secondo grado, con condanna dei convenuti a rilasciare le porzioni del condotto annesse alle rispettive proprietà nonché a ripristinare a proprie spese lo stato originario, in quanto, il possesso del bene comune, da parte dell'appellante, non possedeva il requisito della pubblicità e, quindi, non era utile ai fini dell'usucapione.
Dello stesso avviso la Corte di cassazione che, preliminarmente, ha inquadrato il condotto di scarico della spazzatura - che doveva essere utilizzato, da ciascun condomino, per la raccolta a caduta dei rifiuti, attraverso la botola di accesso posta al pianerottolo di appartenenza – tra i beni che si presumono di proprietà comune in virtù della previsione del n. 3) dell'art. 1117 c.c. nella prefigurazione “canali di scarico” che vi è ricompresa.
Precisa, ancora, la stessa Corte che, stante la natura condominiale del bene, «ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva».
Per cui, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere, qualora agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.
Nella fattispecie, lungo tutto l'arco temporale all'esito del quale si assume maturata l'usucapione «l'intenzione di possedere in via esclusiva la porzione del condotto di scarico limitrofa al proprio appartamento, ed in esso inglobata, non si è palesata in forme inequivoche agli altri condomini» e per poterlo usucapire le parti avrebbero dovuto fornire anche la prova della possesso pubblico (cioè visibile agli altri) e non clandestino (come di fatto è avvenuto) Rilievo che, per la cassazione, era più che sufficiente, ex se, per dimostrare la mancata intenzione della controparte a possedere la porzione del condotto in maniera esclusiva, condizione essenziale per usucapire (la prova era difficile da fornire perché le caratteristiche costruttive non consentivano una normale ispezione del condotto e gli sportelli di accesso, posti su tutti i ballatoi, erano stati bloccati per motivi pratici e di sicurezza, sicché non vi era possibilità di un agevole controllo).


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