Il Condominio

Il quesito: una delibera troppo vaga rischia la nullità

di Federico Ciaccafava

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A proposito dell'articolo apparso sul Quotidiano del Sole 24 ore Condominio del 17 giugno «Gli “interpelli del condominio”: il punto sulle deliberazioni inesistenti» gradirei avere il parere dell'Esperto in merito ad una delibera assembleare così formulata:
«L'amministratore introduce il discorso dei preventivi, partendo da quello che riguarda l'illuminazione, si presenta il preventivo di C.L. ed il preventivo della X.X.: l'assemblea approva il preventivo C.L., valutando in fase si esecuzione se mettere uno o due pali; il lavoro dovrà farsi entro il mese di ottobre».
Sottolineo che l'avviso di convocazione dell'assemblea al 3° p. dell'o.d.g. recitava: «Discussione preventivi lavori richiesti», senza allegare alcun preventivo ne l'informazione di chi abbia richiesto i lavori e quali lavori fossero oggetto di discussione e delibera.

La risposta

In primo luogo, per quanto riguarda il terzo punto posto all'ordine del giorno, giova ricordare come, per giurisprudenza costante, pur non dovendo gli argomenti essere indicati nell'avviso in modo analitico e minuzioso, dalla formulazione degli stessi si devono comunque evincere i termini essenziali al fine di consentire ai condomini le conseguenti determinazioni anche relativamente alla stessa partecipazione alla riunione assembleare. Ora, la dizione «Discussione preventivi lavori richiesti», contenuta nell'ordine del giorno dell'avviso, per di più non accompagnata, come osservato, dall'allegazione di alcun preventivo né dalla elementare specificazione in ordine alla natura ed all'oggetto degli interventi è idonea a viziare la successiva approvazione della delibera, esponendola ad una impugnazione di annullabilità quanto meno per incompletezza dell'ordine del giorno.
Quanto all'oggetto della delibera («L'amministratore introduce il discorso dei preventivi, partendo da quello che riguarda l'illuminazione, si presenta il preventivo di C.L. ed il preventivo della X.X.: l'assemblea approva il preventivo C.L., valutando in fase si esecuzione se mettere uno o due pali; il lavoro dovrà farsi entro il mese di ottobre») valgano le seguenti considerazioni. Ribadito il principio secondo cui l'assemblea – secondo quanto esposto nell'ordine del giorno – avrebbe dovuto limitarsi a scrutinare i preventivi rinviando ad una successiva adunanza la loro eventuale approvazione – non potendosi prefigurare uno sviluppo dell'argomento che dalla mera discussione dei preventivi sconfini nell'approvazione di uno di essi, occorre muovere dall'assunto che il preventivo, in termini generali, vale quale proposta che, se accettata senza condizioni, vale a perfezionare l'accordo negoziale. Tuttavia, l'espressione “valutando se in fase di esecuzione se mettere uno o due pali” introduce, a mio avviso, nel regolamento contrattuale o meglio nell'oggetto del contratto un elemento di tale indeterminatezza della prestazione da sconfinare nella nullità del contratto oggetto di approvazione. La delibera appare quindi presentare un vizio di invalidità in relazione all'oggetto o quanto meno a suoi elementi essenziali – con conseguente approvazione di un preventivo-contratto nullo – che la riconduce alla categoria, di conio giurisprudenziale, della nullità.


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