Il Condominio

Il condominio è un «consumatore» nel contratto concluso dall’amministratore

di Antonio Scarpa

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La Sesta/II Sezione della Corte di cassazione, con ordinanza n. 10679 del 22 maggio 2015 , ha ribadito il principio (già affermato da Cassazione n. 10086/ 2001) secondo cui al contratto concluso con un soggetto professionista da un amministratore di condominio si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. Ciò perché non si potrebbe considerare parte del contratto il condominio, definito, secondo una tradizionale qualificazione giurisprudenziale, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. Si trattava, nella specie, di una causa tra un imprenditore edile ed un condominio per il pagamento di lavori oggetto di un contratto di appalto. Essendo il condominio riguardato come un consumatore, la Suprema Corte ha altresì negato che sussistessero, perciò, profili di squilibrio negoziale in suo danno per il fatto che il contratto prevedesse una clausola compromissoria per arbitrato irrituale, la quale attribuiva soltanto al committente (e dunque al condominio) la facoltà di declinare la competenza arbitrale e di chiedere che la controversia fosse decisa dal giudice ordinario.
La conclusione riaffermata dall'ordinanza n. 10679 del 2015 rimane così in linea con l'inveterato assunto secondo cui gli effetti dell'attività contrattuale compiuta dall'amministratore – ovvero le modificazioni patrimoniali provocate dai rispettivi rapporti obbligatori – vanno riferiti sempre direttamente ai singoli condomini.
Il che porta a pensare, però, che, se gli effetti dei contratti stipulati per conto del condominio dal suo amministratore sono davvero destinati a far sorgere immediatamente in capo ai singoli partecipanti i diritti e gli obblighi da essi derivanti, allora dovrebbero coerentemente ravvisarsi tanti distinti contratti con il terzo per quanti siano uno ad uno i condomini. In sostanza, dovrebbe vedersi in ogni condomino un distinto committente dell'appalto per le parti o i servizi comuni, o un distinto locatore dell'immobile condominiale concesso in godimento, o un distinto datore di lavoro del portiere. L'unitarietà dell'iniziale volontà di obbligarsi espressa dall'assemblea o dall'amministratore si frantumerebbe così in una pluralità di decisioni individuali, occasionalmente raggruppate in un unico testo e quindi costitutive di una pluralità di rapporti di credito e di debito, con riflessi relativi tanto all'esercizio delle prerogative spettanti ai contraenti, quanto alla legittimazione alle impugnative contrattuali.
Occorre però subito chiedersi a quali diversi e più meditati approdi potranno condurre, e c'è da augurarsi presto, gli insegnamenti contenuti in Cass. sez. un. 18 settembre 2014, n. 19663, laddove si è negato che il singolo condomino possa essere ritenuto parte in senso formale di un giudizio civile qualora sia rappresentato dall'amministratore: stabilendo la pressoché inevitabile correlazione tra legittimazione processuale e riferibilità della posizione sostanziale in contesa, anche ai fini dell'imputazione delle relazioni contrattuali dovrà riflettersi su quanto osserva la citata sentenza delle Sezioni Unite della S.C., ad avviso della quale il condominio di edifici si atteggia ormai quale centro di imputazione di interessi, di diritti e doveri, cui corrisponde una piena capacità processuale, dovendosi trarre dalla recente legge di riforma dell'istituto (legge 11 dicembre 2012, n. 220) elementi che vanno, appunto, nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio stesso di una soggettività giuridica autonoma.
Potrebbe allora proprio iniziarsi col dubitare della rilevanza per i contratti condominali della disciplina consumeristica.
Ai fini dell'identificazione del soggetto protetto dalla tutela di cui all'art. 33 del Codice del consumo, approvato con d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, la qualifica di “consumatore” spetta, invero, solo alle persone fisiche e la stessa persona fisica che svolga attività imprenditoriale o professionale può essere considerata alla stregua del semplice “consumatore” soltanto allorché concluda un contratto per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio di dette attività. Laddove, deve essere considerato “professionista” tanto la persona fisica, quanto quella giuridica, sia pubblica che privata, che utilizzi il contratto non necessariamente nell'esercizio dell'attività propria dell'impresa o della professione, ma per uno scopo pur soltanto connesso all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale. Non può, allora, estendersi la disciplina di protezione del consumatore a soggetti diversi dalle persone fisiche, quali le società, le associazioni non riconosciute, i comitati.
Ora, se si conviene, traendo spunto da Cass. sez. un. 18 settembre 2014, che parte del contratto concluso dall'amministratore è proprio l'ente condominio, sarebbe impossibile applicare ad esso la disciplina di controllo sostanziale del contenuto contrattuale compresa nel d. lgs. 6 settembre 2005, n. 206, secondo la generale convinzione della non operatività di tale normativa in favore dei soggetti giuridici, diversi dalle persone fisiche, che comunque contraggano per soddisfare esigenze di consumo, e, quindi, per scopi non professionali.
Va aggiunto che, pur volendosi continuare a professare che, agendo l'amministratore di condominio come semplice mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, sarebbero questi direttamente vincolati dal rapporto contrattuale, neppure può dirsi con certezza che i condomini siano tutti per forza da considerarsi consumatori, potendosi trattare di condomini che hanno veste di persona giuridica, o che, pur essendo persone fisiche, utilizzano l'unità immobiliare compresa nell'edificio condominiale per scopi connessi alla loro attività imprenditoriale o professionale.


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