Il Condominio

«SOLIDALI» L'USUFRUTTUARIO E IL NUDO PROPRIETARIO

LA DOMANDA
Sono la nuda proprietaria di un appartamento al primo piano di un condominio, con impianto di riscaldamento centralizzato. Da qualche anno un termosifone non si riscalda più. L'usufruttuaria ha fatto presente la cosa all'amministratore, il quale ha detto che provvedervi non era di sua competenza. L'usufruttuaria non ha più pagato il riscaldamento. Poiché sul regolamento è scritto che le tubazioni orizzontali sono parti individuali, ho chiamato un idraulico per liberare il tubo occluso e si è dovuta rompere la muratura dal tubo in uscita del termosifone, fino alla colonna. Il tubo, in realtà, era perfettamente integro, ma si era formata una melma nera che non permetteva il circolo dell'acqua e, quindi, l'elemento non riscaldava.Il lavoro sarebbe stato di competenza del condominio? L'usufruttuaria ha diritto a un indennizzo per il riscaldamento di cui non ha fruito? Nel caso si tratti di un guasto individuale, deve provvedere la nuda proprietaria o l'usufruttuaria?

Nel caso descritto, viene in evidenza quanto disposto dall’articolo 1117, n. 3, del Codice civile, per il quale tutte le installazioni, i manufatti e gli impianti di qualunque genere sono comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini.In tale contesto, le spese di manutenzione del termosifone devono ritenersi a carico del singolo condomino, salvo che il mancato funzionamento sia addebitabile a difetti strutturali dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Se il mancato funzionamento è addebitabile al fatto dei terzi – in essi compresi i condòmini – dei danni derivanti devono rispondere, eventualmente in concorso, tutti i proprietari che hanno provocato l'ostruzione delle tubature.Ad ogni modo, il condomino non può sospendere il pagamento dei contributi condominiali. In questo senso, Cassazione 15 dicembre 1993, n. 12420, ha ritenuto che «il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente all’utilizzazione dei servizi comuni e pertanto non può sottrarsi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di quel servizio».Quanto al riparto della spesa tra nudo proprietario e usufruttuario, se il mancato funzionamento del termosifone deve addebitarsi a omessa manutenzione straordinaria, la spesa graverà sul nudo proprietario, a norma dell’articolo 1005 del Codice civile, per il quale le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. In questo senso, si veda anche il penultimo comma dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, per il quale «nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del cCdice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del Codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario».In ogni caso, nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (articolo 67, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

Da: Condominio24


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