Il Condominio

PARTECIPAZIONE ALLE SPESE SECONDO L'UTILITÀ

LA DOMANDA
Con riferimento all'articolo 1117 del Codice civile, vorrei sapere se i locali commerciali di un edificio condominiale partecipano (ed eventualmente in quale misura) alle spese per:- il portierato e le manutenzioni straordinarie di quei locali;- la manutenzione straordinaria dell' ascensore (sostituzione del quadro elettrico di comando, funi, argano eccetera);- la manutenzione (sostituzione) della caldaia (a gasolio, in quanto in Sardegna non abbiamo il metano) e relativi accessori.

In linea generale, per stabilire quali condòmini, e in quale misura, debbano partecipare a ciascuna spesa condominiale, occorre, in primo luogo, verificare se il servizio o la parte comune che ha determinato la spesa siano destinati all'utilità di tutte le unità immobiliari o solo di alcune. Soltanto i proprietari delle unità immobiliari servite vi dovranno partecipare. Alle spese per la sostituzione della caldaia, per esempio, partecipano i soli proprietari delle unità immobiliari collegate all'impianto di riscaldamento comune. In secondo luogo, occorre accertare se quel servizio o parte comune esprime lo stesso tipo di utilità per tutte le unità immobiliari servite, o avvantaggia determinate unità immobiliari in modo particolare. Nel primo caso, proprio come per la caldaia, la spesa si divide in ragione del valore proporzionale (i cosiddetti millesimi di proprietà). Se, invece, il servizio o la parte comune avvantaggiano determinate unità immobiliari in misura particolare, la spesa dovrà essere ripartita in ragione delle utilità espresse in favore di ciascuna di esse.Per la manutenzione straordinaria degli ascensori, la legge dispone che le spese siano ripartite secondo lo stesso criterio dettato per le scale (metà della spesa in ragione del valore e metà in relazione all'altezza del piano) e la giurisprudenza prevalente - sia pure da più parti criticata - ritiene che la regola valga anche per i locali con accesso dalla strada.Per il servizio di portierato la giurisprudenza tende a considerare irrilevante il diverso tipo di utilità che dal servizio traggono i proprietari dei locali con accesso dalla strada, da una parte, e i proprietari delle unità immobiliari con accesso dal vano scale, dall'altra (Cassazione, 30 maggio 1990, n. 5081; Tribunale di Nocera Inferiore, sezione II, 7 febbraio 2012). La relativa spesa, intesa come diretta ad assicurare custodia e vigilanza all'intero fabbricato, si ritiene da ripartire in ragione del valore proporzionale delle singole unità immobiliari.

Da: Condominio24


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